El context ha estat especialment favorable per a l’ad­­quisició d’habitatge per diversos factors. En primer lloc, uns tipus d’interès baixos i l’elevada acumulació d’estalvi durant la pandèmia han beneficiat la demanda d’habitatge amb finalitats residencials i també com a inversió.1 De fet, el tipus d’interès de les noves operacions de crèdit va passar de l’1,10% al final del 2019 al 0,83% al final del 2021. Al mateix temps, la pandèmia ha provocat canvis considerables al mercat laboral, arran del teletreball i de les expectatives que es mantingui, en una modalitat híbrida, en la postpandèmia. Aquesta possibilitat va afavorir que les famílies passessin a donar més valor a l’habitabilitat i busquessin habitatges amb més espai exterior o destinat al treball en remot.

Atès un creixement tan significatiu del mercat immobiliari, en un context en què es preveuen augments dels tipus d’interès a la zona de l’euro, i davant els reptes que afronten les famílies a conseqüència del fort augment de la inflació provocat per la guerra a Ucraïna, reneixen els recels sobre els impactes que es puguin produir sobre el sistema financer portuguès. En aquest sentit, ja el 2018, el Banc de Portugal (BdP) havia previst un conjunt de mesures macroprudencials que tenien com a objectiu evitar l’acumulació de risc excessiu en el balanç dels bancs i garantir que les famílies obtenien finançament sostenible per minimitzar el risc d’impagament. Entre aquestes me­­sures,2 destaquen les següents: (i) l’exigència que la ràtio loan-to-value (LTV), o percentatge del valor de la casa que es finança amb préstecs, fos igual o inferior al 90% en el cas de l’habitatge propi i permanent; (ii) la fixació d’un límit per a la ràtio debt service-to-income (DSTI)3 igual o in­­ferior al 50%, i (iii) la delimitació del termini d’amortit­­za­­ció del préstec, amb l’objectiu de reduir el termini d’a­­mortització mitjà fins als 30 anys al final del 2022. Més recentment, i davant l’evidència de la no convergència dels terminis d’amortització fins a l’objectiu previst, el banc central ha recomanat vincular els terminis d’amor­­tit­­zació dels préstecs a l’edat del prestatari.4 En concret, els terminis d’amortització màxims per a prestataris més joves de 30 anys es fixen en els 40 anys, i es redueixen a 37 anys per a les persones entre els 30 i els 35 anys d’edat. El termini cau fins als 35 anys per a les persones més grans de 35 anys.

Vegem la situació d’aquests indicadors en l’actualitat. Pel que fa a la ràtio LTV, el 2021, la gran majoria dels nous contractes van respectar la recomanació del BdP, i prop de la meitat dels contractes van registrar un LTV inferior al 80%. Pel que fa a la cartera de préstecs, el 92% tenia una ràtio igual o inferior al 80%, i el 62% tenia una LTV inferior o igual al 60%. De la mateixa manera, prop del 94% dels nous contractes de crèdit a l’habitatge van registrar un DSTI igual o inferior al 50%.5

D’altra banda, el termini d’amortització mitjà dels nous contractes de crèdit a l’habitatge al final del 2021 era de 32,5 anys, encara per damunt de l’escenari que planteja una convergència fins als 30 anys al final del 2022.5 Aquesta situació va portar a la recomanació del BdP ja esmentada. De fet, la gran majoria dels nous contractes de crèdit a l’habitatge tenen un termini d’amortització mitjà entre 30 i 40 anys (representaven el 63% dels nous préstecs al final del 2021) i gairebé la meitat el tenen entre els 35 i el 40 anys. Aquests valors contrasten amb uns terminis d’amor­­tització mitjans molt més baixos en altres països europeus, com Espanya o França (23 i 21,1 anys, respectivament, el 2020).5 De fet, terminis d’amortització tan llargs impliquen que, en molts casos, es pot superar l’edat activa de les persones (en el 63% del total de la cartera de crèdit a l’habitatge, l’edat dels prestataris en finalitzar el contracte serà superior als 70 anys; més concretament, per a gairebé el 25% de la cartera, l’edat dels prestataris en finalitzar els contractes serà de 75 o 76 anys si no es produeixen amortitzacions anticipades).5

Si ponderem tots aquests factors, creiem que la dinàmica de les noves operacions de crèdit a l’habitatge tendirà a alentir-se, la qual cosa possibilitarà una tendència de despalanquejament, en un context amb uns nivells d’endeutament de les famílies encara elevats. A més a més, cal tenir en compte l’impacte sobre la demanda d’un clima de major incertesa i de menor confiança de les famílies,6 sigui pels recels relacionats amb l’efecte que el conflicte Rússia-Ucraïna pugui tenir sobre la seva situació laboral, o per la incertesa que genera l’impacte indirecte que tindrà sobre el preu dels béns, en especial els alimentaris i els energètics. En aquest sentit, és possible que els estalvis acumulats durant la pandèmia s’utilitzin per contrarestar l’augment dels preus i que les decisions d’inversions més duradores, com la compra d’un habitatge, s’ajornin. Així mateix, la recomanació del BdP, implementada des de l’inici d’abril, haurà de contribuir a una major prudència en l’accés al crèdit a l’habitatge, la qual cosa s’afegeix als efectes que les perspectives d’augment dels tipus d’interès puguin tenir sobre les decisions de compra d’habitatge.7