És indiscutible que el sector immobiliari té un paper molt important en l'economia xinesa: el seu pes en el PIB arriba al 15%, al qual cal afegir connexions àmplies i profundes amb moltes altres indústries, com les de l'acer o el ciment. És comprensible, per tant, que el refredament d'aquest sector en els últims mesos sigui objecte de vigilància, en termes de les seves causes i conseqüències. Però no és raonable disparar precipitadament les alarmes sobre un esclat inevitable i imminent d'una suposada bombolla
immobiliària.
Després d'una fase de creixement enèrgic el 2013, els preus i el nombre de compravendes d'habitatges es van començar a alentir al començament del 2014 i han mostrat lleugers descensos en els últims mesos (vegeu el gràfic). Així, mentre, al final de l'any passat, 65 de les 70 ciutats que examina l'oficina nacional d'estadística declaraven que els preus continuaven pujant, al març, el nombre s'havia reduït a 56 i, al juliol, van ser, només, dues. De manera agregada, i segons el portal immobiliari SouFun, els preus de l'habitatge nou van començar a caure al maig del 2014. La causa d'aquest comportament és fàcilment identificable: les mesures restrictives aplicades durant la segona meitat del 2013 per les autoritats econòmiques en els àmbits creditici (que acaben incidint en la concessió de préstecs hipotecaris) i administratiu (llicències, etc.). Aquesta política es justificava per dues consideracions. D'una banda, la constatació que s'estaven acumulant alguns desajustaments contraproduents, en particular la sobreoferta d'habitatges en determinades ciutats. De l'altra, el propòsit estratègic d'avançar lenta però inexorablement cap a un nou model econòmic, en el qual s'ha de disminuir la importància de la inversió (inclosa la residencial).
Les autoritats xineses persegueixen un desenvolupament equilibrat del sector immobiliari. I disposen de múltiples eines per actuar, algunes molt poderoses, sens dubte més del que és propi de les economies de mercat. A llarg termini, l'eficiència d'aquestes actuacions és una qüestió oberta, però, a curt termini, sembla clar que poden facilitar que s'eviti un reajustament brusc. De fet, ja hi ha mostres d'això: recentment, el Govern ha decidit relaxar de manera discrecional les condicions de compra en algunes ciutats. Es tracta de polítiques de fine tuning, anomenades així perquè discriminen entre ciutats o regions en funció de les seves característiques i necessitats. És també destacable que el banc central xinès hagi disposat de 48.000 milions de dòlars per refinançar projectes immobiliaris a través del Banc de Desenvolupament de la Xina. Aquestes mesures haurien de contenir l'alentiment del sector. A més a més, considerem que els riscos sistèmics derivats del sector de l'habitatge són assumibles. Un element que dóna suport a aquesta opinió és que l'exposició al crèdit immobiliari és relativament baixa, tant en els balanços de les famílies (segons les dades més recents, les hipoteques representen el 18% del PIB, enfront del 59% a Espanya) com dels bancs (el 23% del total del crèdit bancari està relacionat amb el sector immobiliari, enfront del 54% a Espanya). No obstant això, és cert que, en la fase actual de moderació del creixement, una correcció forta del sector augmentaria els dubtes sobre la capacitat del país d'evitar un aterratge brusc.1 I això podria fer perillar el renovat ímpetu reformista que es desprèn de les accions recents del nou Executiu (en particular, en l'esfera financera).
A llarg termini, hi ha tres factors que permeten albirar bones perspectives per al sector immobiliari. En primer lloc, la continuïtat del procés d'urbanització. En aquest sentit, la transformació del model econòmic passa, necessàriament, per un major transvasament de població des de les zones rurals (on encara viu el 45%) cap a les urbanes. En concret, en els 20 pròxims anys, s'espera acomodar 300 milions de persones a les ciutats xineses, és a dir, 15 milions cada any, la qual cosa equivaldria a construir una ciutat com Nova York cada sis mesos. En segon lloc, la millora de la renda per capita dels ciutadans, que ha d'impulsar l'accés a habitatges de més qualitat i amb més valor afegit. Finalment, el suport estatal al sector mitjançant la construcció d'habitatges per a les famílies amb ingressos baixos.
1. Segons alguns estudis recents, una correcció brusca del sector immobiliari podria reduir el creixement xinès entre 0,96 i 1,92 p. p. (vegeu «China's property sector overinvestment», Nomura, 5 de maig de 2014), xifres properes a la nostra estimació d'1,75 p. p. (segons es recull a «Hi ha una bombolla immobiliària a la Xina?», "la Caixa" Research, Document de treball 04/12, juliol de 2012).
