Quant pot durar la tendència alcista del sector immobiliari?

La guerra a Ucraïna ha comportat un canvi d’escenari per a l’economia espanyola. Quan va esclatar el conflicte, des de CaixaBank Research, vam revisar a la baixa el creixement del PIB per a enguany, del 5,5% al 4,2%. D’altra banda, hem revisat a l’alça la inflació, fins al 7,5% en la mitjana de l’any. El principal canal d’impacte  sobre l’economia espanyola és l’augment dels costos energètics i de les primeres matèries, que pressionen els marges empresarials i erosionen la capacitat de compra de les llars.

Malgrat l’empitjorament de les perspectives econòmiques, l’economia espanyola ha evolucionat raonablement bé en el primer semestre del 2022, gràcies, sobretot, a la reactivació del sector turístic arran del final de gairebé totes les restriccions associades a la pandèmia, la qual cosa s’ha plasmat en un bon funcionament del  mercat laboral. Així i tot, el xoc propiciat per la inflació està sent més intens i persistent, la qual cosa ha comportat un enduriment de la política monetària abans del que es preveia, i també més ràpid. En aquest context, les perspectives per al final d’enguany i per a l’any vinent s’han enfosquit i han propiciat una revisió a la baixa de la previsió de creixement del PIB per al 2023 (el 2,4%) i a l’alça de la previsió de la inflació (el 2,5%).

Ara com ara, l’impacte d’aquest canvi d’escenari sobre el sector immobiliari ha estat molt limitat i s’ha centrat en l’oferta d’habitatge nou (per l’augment dels costos de construcció i per una major incertesa). En canvi, la demanda i els preus han intensificat la tendència alcista iniciada el 2021, tot i que preveiem que aquests creixements tendiran a moderar-se en els propers trimestres, per l’esgotament de la demanda i a conseqüència de la normalització de la política monetària que està duent a terme el BCE per frenar l’augment de la inflació.

Les compravendes van tornar a créixer amb força a l’abril (el 12% interanual), tot i que és cert que la dada representa el primer senyal de moderació de la demanda, tenint en compte que creixia a taxes més pròximes al 30% interanual en els mesos anteriors. En l’acumulat dels 12 últims mesos, es va arribar a les 606.000 unitats, una xifra no igualada des de l’agost del 2008. I és que, des de l’inici del 2021, hi ha hagut molts factors que han esperonat la demanda d’habitatge: el canvi de preferències arran de la pandèmia (teletreball, espais més amplis i allunyats dels centres urbans, etc.), l’estalvi «forçós» durant el confinament (que s’ha canalitzat, en part, cap al sector immobiliari), el bon comportament de l’ocupació, unes condicions de finançament molt favorables, la ràpida recuperació de la demanda estrangera, etc. 

No obstant això, de cara als propers trimestres, preveiem una moderació de les compravendes d’habitatge, fins a les 550.000 en el conjunt del 2022 i les 490.000 el 2023 (en relació amb les 566.000 del 2021). D’una banda, alguns dels factors que han secundat recentment la demanda són de caràcter temporal i tendiran a esvair-se. De l’altra, han aparegut en escena diversos factors de signe contrari que, malgrat que operen amb un cert retard, haurien de contribuir a moderar l’avanç de la demanda en els propers mesos, entre els quals destaquen l’impacte de la inflació sobre la renda real de les llars i l’augment dels tipus d’interès per part del BCE.

En efecte, l’augment de les tensions inflacionistes a la zona de l’euro ha comportat un gir important en la política monetària.¹ Cap a la meitat d’abril, l’euríbor a 12 mesos va entrar en terreny positiu després de sis anys en negatiu, la qual cosa representa un augment notable en relació amb els registres mínims de l’any passat (al voltant del –0,50%, de mitjana, del 2021). Des de CaixaBank Research, preveiem que aquesta tendència ascendent tindrà continuïtat en els propers mesos, tot i que esperem uns augments una mica més graduals que els que descompten en l’actualitat els mercats financers, i, a més a més, cal tenir en compte que es parteix de nivells de tipus molt baixos. En concret, preveiem que l’euríbor a 12 mesos podria assolir l’1,5% al final d’enguany i pujar fins a l’1,75% al final del 2023. En aquest context d’augment dels tipus d’interès, la inversió en actius immobiliaris es podria veure desplaçada davant una major rendibilitat dels actius financers de renda fixa, com els bons del Tresor.

La demanda estrangera, per la seva banda, també es pot veure impactada per l’alentiment econòmic dels principals països compradors d’habitatge a Espanya (el Regne Unit, Alemanya i França). Així i tot, les dades més recents són extraordinàriament positives (els estrangers van comprar uns 21.600 habitatges a Espanya en el 1T 2022, una xifra que supera àmpliament els valors prepandèmics). Així mateix, els indicadors d’intenció de compra, en especial als països nòrdics, continuen apuntant a unes xifres elevades de compravendes d’estrangers enguany. Per a més detalls, vegeu l’article «La fortalesa de la demanda estrangera d’habitatge a Espanya i el seu recorregut a llarg termini», en aquest mateix Informe Sectorial.

El 2021, el nombre de visats d’obra nova (108.000 visats) va recuperar el nivell del 2019, després de la reculada que va provocar la pandèmia el 2020 (86.000). Les dades dels tres primers mesos del 2022 mostren una continuïtat en la recuperació de l’oferta, amb 28.000 habitatges visats, una xifra el 18,4% superior a la  registrada en el 1T 2021, però només l’1% per damunt de la del 1T 2019.

No obstant això, cal tenir en compte que aquestes dades encara no recullen el nou xoc que ha estat el conflicte bèl·lic sobre els preus de l’energia i dels materials de construcció, uns preus que ja mostraven una tendència alcista des del segon semestre del 2021 i que no han fet més que augmentar (vegeu el gràfic i la taula següents). A més a més, l’augment de la incertesa sobre les perspectives econòmiques, les dificultats per trobar mà d’obra qualificada i l’evolució dels preus  afecten negativament l’inici de noves promocions immobiliàries. Per aquest motiu, preveiem que els visats d’obra nova acabaran reculant de forma moderada en el conjunt del 2022 (100.000 habitatges) i que es recuperaran lleugerament el 2023 (110.000), a mesura que la pressió sobre els costos de construcció s’esvaeixi. A més de l’obra nova, la rehabilitació d’habitatges hauria d’agafar impuls al llarg d’enguany, a mesura que es vagin executant els projectes vinculats als fons de reconstrucció europeus NGEU.

La tendència alcista del preu de l’habitatge, que es va iniciar el 2021, s’ha accelerat en el 1T 2022, segons els tres principals indicadors de preus. Per exemple, segons l’índex de l’INE, basat en els preus de transacció, el preu de l’habitatge va passar de créixer el 6,4% interanual en el 4T al 8,5% en el 1T. L’obra nova és la que més va pujar (el 10,1% interanual), però l’habitatge de segona mà també va avançar de manera significativa (el 8,2% interanual).² A curt termini, el dinamisme de la demanda en relació amb l’oferta i l’encariment dels costos de construcció continuaran pressionant els preus a l’alça, en especial el preu de l’obra nova.

No obstant això, a mesura que la demanda es vagi moderant, que els costos de construcció deixin de repuntar i que els tipus d’interès vagin pujant, preveiem que el creixement del preu de l’habitatge també tendirà a alentir-se.³ En concret, després d’avançar per damunt del  6,0% el 2022, preveiem que s’alentirà fins a cotes pròximes al 2,0% el 2023. 

Pel que fa a les comunitats autònomes, la tendència alcista en els preus és generalitzada als mercats residencials més grans del país i a les zones més turístiques. En concret, en el 1T 2022 i segons les dades de l’INE, les taxes de creixement més elevades es van registrar a les Balears (el 10,5%), a la Comunitat de Madrid (el 9,5%) i a la Comunitat Valenciana (el 8,2%). Dels tres casos, el més destacable és el de les Balears, ja que marca un nou màxim en la sèrie disponible per quart trimestre consecutiu, gràcies a l’impuls de la demanda estrangera. En canvi, els increments de preus més modestos es van registrar a Astúries i a Cantàbria (amb l’1,6% interanual en els dos casos), regions que, ja abans de la pandèmia, presentaven un menor dinamisme en els preus de l’habitatge. Analitzem amb més detall l’evolució heterogènia del preu de l’habitatge per zones al següent article d’aquest mateix Informe Sectorial: «On creix més el preu de l’habitatge a Espanya?».

Hi ha veus que alerten que els increments del preu de l’habitatge registrats recentment són molt elevats, i s’ha tornat a posar al centre del debat el risc que s’estigui gestant una bombolla immobiliària a Espanya. A l’article «Avaluem el risc de bombolla immobiliària als mercats desenvolupats», d’aquest mateix Informe Sectorial, analitzem aquesta qüestió detalladament, i, tot i que concloem que hi ha risc de bombolla immobiliària en diverses economies desenvolupades, no sembla que aquest sigui el cas del sector immobiliari espanyol. En conseqüència, el nostre escenari contempla un cert alentiment del ritme d’avanç del preu de l’habitatge, però pensem que el risc que es produeixi una correcció brusca al mercat immobiliari és baix.

En qualsevol cas, la moderació dels preus limitarà l’empitjorament de la ràtio d’esforç hipotecari causat per la pujada de tipus. Segons les nostres estimacions, l’augment dels tipus d’interès hipotecaris incrementarà la ràtio d’esforç al voltant de 5 p. p. en 2 anys (del 33,4% dels ingressos de la llar en el 4T 2021 [última dada disponible] al 38,4% en el 4T 2023). Es tracta d’un augment considerable, tot i que la ràtio encara es troba lluny dels nivells assolits durant la crisi immobiliària. Així i tot, els mercats financers descompten en l’actualitat una actuació una mica més agressiva del BCE. En concret, els tipus d’interès implícits de mercat a 20 de juny del 2022 esperen que el tipus d’interès euríbor a 12 mesos se situï en el 2,1% al final d’enguany i en el 2,5% al final del 2023. Així, si utilitzem els tipus d’interès implícits de mercats a mitjan juny, obtenim una ràtio d’esforç que repunta de forma més marcada, fins al 40,6% al final del 2023.

Finalment, convé fer també una breu anotació sobre el mercat del lloguer. Els indicadors del preu del lloguer disponibles als portals immobiliaris mostren també una tendència ascendent, tot i que, en general, una mica més moderada que els preus de compravenda. Així, segons idealista, el preu del lloguer va augmentar el 3,1% interanual al maig del 2022, tot i que encara es troba el 3,9% per sota del nivell prepandèmia. No obstant això, les diferències geogràfiques són molt acusades, amb avanços molt significatius, del 17,1% a Barcelona ciutat o del 17,3% a les Balears, precisament a les zones on el preu del lloguer ja és més elevat i on el preu de compravenda també repunta amb vigor. Una evolució que incrementa els problemes d’accessibilitat a l’habitatge.