La demanda estrangera d’habitatge, clau per a la recuperació del sector

Durant les setmanes que va durar l’estat d'alarma, la compravenda d’habitatges va estar en estat d’hibernació. Les restriccions a la mobilitat no indispensable i el tancament temporal de les agències immobiliàries físiques i de les notaries, llevat de casos urgents i inajornables, van paralitzar la formalització de noves transaccions immobiliàries. Segons l’estadística de l’INE, a l’abril, les compravendes van caure el 39,2% interanual i la nova concessió de crèdit per a la compra d’habitatge, el 51,0% interanual. Així mateix, les dades de comptabilitat nacional mostren que la inversió residencial va recular el 9,0% intertrimestral en el 1T 2020, una dada que implica una caiguda al voltant del 50% en la segona quinzena de març, si s’assumeix que, abans del 14 de març, la inversió residencial es va mantenir estable. 

La crisi de la COVID-19 està tenint un impacte sense precedents sobre el mercat laboral. Les dades d’afiliació a la Seguretat Social van presentar un descens de gairebé 950.000 treballadors entre el 12 de març i el 30 d’abril (el període amb més restriccions a l’activitat), la major part treballadors amb contracte temporal (aproximadament, el 70% del total). Aquesta xifra no inclou els empleats afectats pels ERTO (uns 3,4 milions a l’abril),¹ ja que, tot i que no estiguin treballant, continuen en situació d’alta laboral als registres de la Seguretat Social, ni tampoc els autònoms en cessament d’activitat (1,3 milions a l’abril). És a dir, que, si tenim en compte els afiliats que es van donar de baixa de la Seguretat Social, els afectats pels ERTO i els treballadors autònoms que van sol·licitar la prestació extraordinària per cessament d’activitat, obtenim que més del 30% dels treballadors es trobaven  sense poder treballar el 30 d’abril.

No obstant això, a mesura que l’activitat econòmica es normalitza, els treballadors afectats per un ERTO s’han començat a reincorporar de forma gradual als llocs de treball i es torna a generar ocupació (al maig, l’afiliació va augmentar en 188.000 persones i els empleats afectats per un ERTO es van reduir fins a una mica menys de 3 milions). Preveiem que aquesta millora tindrà continuïtat durant la segona meitat de l’any, tot i que el 2020 es tancaria amb un augment de l’atur entre 1,7 i 1,9 milions en relació amb el 4T 2019.² La taxa d’atur repuntaria en el 3T 2020, fins a situar-se en un rang entre el 21,5% i el 22,7% i aniria baixant el 2021 (entre el 18,1% i el 19,8% al final del 2021).

El panorama desolador del mercat laboral ha repercutit amb força sobre els ingressos de les famílies. Les diferents mesures de suport social i econòmic adoptades pel Govern tracten de compensar una part d’aquestes pèrdues, mitjançant, per exemple, el relaxament de les condicions per accedir a la prestació per atur, les ajudes a autònoms, els subsidis específics per a treballadors temporals sense dret a atur, l’aprovació de l’ingrés mínim vital i altres mesures, com la garantia de subministraments bàsics o la moratòria hipotecària i de crèdits al consum per a les famílies vulnerables.³ El sector bancari també ha pres la iniciativa de complementar diverses d’aquestes mesures (per exemple, estenent la moratòria hipotecària de 3 a 12 mesos).⁴Així mateix, el sector promotor també ha adoptat mesures de suport, com moratòries en el pagament de les quantitats a compte que es paguen abans del lliurament de l’habitatge.

És probable que l’increment de la incertesa sobre les perspectives econòmiques i laborals futures afecti la demanda d’habitatge en els propers trimestres. Per regla  general, durant les crisis econòmiques, els consumidors tendeixen a incrementar l’estalvi per precaució i a ajornar el consum de béns duradors i les inversions a llarg termini, com la compra d’un habitatge. Les dades disponibles apunten en aquesta direcció: la inversió en construcció d’habitatge residencial va recular el 9,0% en el 1T 2020, la caiguda més severa des de l’inici de la sèrie el 1995. Així mateix, les dades de la Comissió Europea per al 2T 2020 mostren que el percentatge de llars que tenen la intenció de comprar un habitatge en els 12 propers mesos s’apropa molt al mínim històric.

Molt probablement, la formació de llars s’alentirà durant la crisi. D’una banda, el deteriorament de la situació laboral dels joves, més afectats per la pèrdua d’ocupació, perquè molts d’ells solen tenir contractes de treball temporals, els pot empènyer a ajornar la decisió de formar una llar. De l’altra, és molt probable que les restriccions a la mobilitat internacional establertes a molts països arran de la COVID-19 frenin l’entrada d’immigrants a Espanya el 2020. Cal recordar que, des de l’any 2015, Espanya ha tornat a ser un país receptor net d’inmigració estrangera després d’anys de crisi en què les sortides d’immigrants van ser molt superiors a les entrades.⁵ En efecte, de les 322.600 noves llars que s’han format en els cinc últims anys,⁶ una gran part tenen membres de nacionalitat estrangera (el 76% del total), ja sigui de manera exclusiva o en llars mixtes. De fet, en els dos últims anys (el 2018 i el 2019), les llars compostes només per persones de nacionalitat espanyola han baixat, la qual cosa mostra la importància de la immigració per mantenir el dinamisme poblacional a Espanya.

La composició per nacionalitats de les llars és rellevant per al mercat immobiliari, ja que la propensió a llogar és molt més elevada entre els estrangers: el 65,6% lloga l’habitatge principal, en relació amb el 12,5% de les llars formades exclusivament per espanyols. Malgrat el descens de les entrades d’immigració, s’espera que la demanda d’habitatge de lloguer continuï a l’alça, ja que la major incertesa de les perspectives laborals pot afectar la decisió de comprar, com s’ha comentat més amunt.

La crisi de la COVID-19 va generar, inicialment, un tensionament notable de les condicions financeres mundials en un context de marcada volatilitat als mercats financers i d’aversió al risc per part dels inversors. Els principals bancs centrals no van trigar gaire a donar resposta i van actuar amb rapidesa i amb contundència. El BCE va adoptar un paquet de mesures extraordinàries al març, ampliat a l’abril i al juny, orientat a garantir l’abundància de liquiditat i l’accés favorable al crèdit a les famílies i a les empreses i a ancorar un entorn de tipus d’interès baixos.⁷ 

L’entorn de tipus d’interès baixos és un baló d’oxigen important per a les famílies, ja que afavoreix que la càrrega financera que suporten les llars pel pagament dels interessos dels deutes se situï en nivells molt baixos (el 0,6% de la renda bruta disponible el 2019).⁸ S’espera que els tipus d’interès de referència es mantinguin al voltant dels nivells actuals durant uns quants anys.

En els últims anys, les compravendes d’estrangers han estat un puntal per a la dinamització del sector immobiliari espanyol, en especial a les grans ciutats i a les zones turístiques. El 2019, els estrangers van comprar gairebé 63.000 habitatges a Espanya, xifra que representa el 12,5% del total, segons el Col·legi de Registradors. La distribució geogràfica és molt desigual: mentre que els estrangers amb prou feines tenen presència en algunes províncies, a les més turístiques, el seu pes és molt rellevant, com és el cas d’Alacant, amb més del 40%. 

Com era d’esperar, la COVID-19 ha tingut un fort impacte sobre les compravendes per part d’estrangers. El caràcter global de la pandèmia ha comportat que molts països hagin imposat restriccions a la mobilitat de les persones. En particular, els principals països compradors d’habitatge a Espanya (el Regne Unit i França) han adoptat mesures similars a les d’Espanya. Així, observem que, en el primer trimestre, es van registrar 14.850 compravendes per part d’estrangers, la qual cosa representa una caiguda del 6,4% interanual. La reculada de compravendes per part de ciutadans del Regne Unit (el –14%) és especialment notable i accentua una tendència descendent que ja veníem observant. En canvi, els francesos i els alemanys, segona i tercera nacionalitats compradores, van aguantar força bé en el primer trimestre, tot i que el tancament de les fronteres i la paralització del mercat immobiliari en el segon trimestre frenaran l’evolució d’aquesta variable.

Atesa la gradualitat que s’espera en la recuperació dels fluxos internacionals de persones, és d’esperar que la caiguda de la demanda d’habitatge per part d’estrangers (en molts casos per a finalitats vacacionals o d’inversió per a lloguer turístic) sigui més persistent i trigui força més a recuperar-se. Malgrat tot, durant els mesos de maig i de juny, les dades de Google Trends mostren un increment de la popularitat de les cerques «property Spain» al Regne Unit, «acheter maison Espagne» a França i «Haus Spanien» a Alemanya, la qual cosa suggereix que l’interès del comprador internacional continua present. Així mateix, l’entorn de tipus d’interès baixos i la volatilitat dels mercats financers incrementen l’atractiu inversor del sector immobiliari en relació amb altres actius alternatius. En aquest sentit, els inversors domèstics i internacionals es continuen mostrant interessats pel mercat espanyol.

Les segones residències tenen un pes destacable al mercat immobiliari espanyol: representen el 14,6% del parc d’habitatges i, el 2019, van acumular el 13,6% del total de compravendes (unes 75.000).⁹ Durant l’estat d’alarma, les segones residències van copar, tristament, els titulars de premsa, a causa dels desplaçaments no permesos a aquests habitatges i del risc que comportaven per a l’expansió del virus cap a regions i poblacions menys afectades. Però també es va posar en relleu que posseir una segona residència és una pràctica molt arrelada a Espanya.

L’edat i la situació econòmica de la llar són els principals factors que incideixen en la decisió d’adquirir una segona residència.¹⁰ Malgrat que la crisi afecta totes les llars en major o menor grau, la població de més de 40 anys i amb un nivell d’ingressos mig-alt, que acull els potencials compradors de segon habitatge, en pateix menys les conseqüències. En aquest sentit, cal esperar que les compravendes de segones residències reculin menys que les compravendes totals, un patró que ja es va observar durant la recessió anterior: el pes de les compravendes de segona residència va passar del 13,4% el 2006 al 17,3%, de mitjana, entre el 2008 i el 2013.

Aquestes són les perspectives i els principals missatges de CaixaBank Research per al sector immobiliari el 2020-2021, en un context en què les previsions estan subjectes a un grau d’incertesa molt superior a l’habitual: 

• La pèrdua d’ocupació entre la població més jove i el descens de l’entrada d’immigrants a Espanya alentiran la formació de llars i, per consegüent, la compra d’habitatge principal. El lloguer es podria veure afavorit per aquesta conjuntura. 
• L’augment de la incertesa podria incrementar l’estalvi per precaució i l’ajornament de les decisions d’inversió a llarg termini. Així i tot, les condicions financeres donaran suport a la recuperació de la demanda. 
• Una part de la caiguda de la demanda, relacionada amb el turisme i amb el mercat estranger, serà més persistent. En canvi, la demanda de segona residència per part d’espanyols podria sortir-ne menys perjudicada en termes relatius. 
• La conjunció d’aquests factors ens empeny a estimar que les compravendes d’habitatge podrien caure entre el 30% i el 40%, de manera que se situarien en un rang entre les 300.000 i les 350.000 compravendes el 2020. El 2021, la incertesa encara és més elevada, motiu pel qual les situem en un rang entre les 310.000 i les 450.000.