Les claus de la nova llei hipotecària
La nova llei hipotecària que regula els contractes de crèdit immobiliari té tres grans objectius: oferir més protecció als consumidors, reforçar la transparència dels contractes de les hipoteques i donar una major seguretat jurídica al sistema financer. Els tres són vitals per assegurar un funcionament correcte del mercat hipotecari i per reforçar l’estabilitat financera.
El 16 de juny del 2019, ha entrat en vigor la norma que regula els contractes de crèdit immobiliari, coneguda, popularment, com “llei hipotecària”. La nova llei ha recorregut un llarg camí i ha passat per nombrosos tràmits i per una infinitat d’esmenes abans de publicar-se, finalment, al BOE del 16 de març.
Recordem que el principal propòsit d’aquesta llei era traslladar a l’ordenament jurídic espanyol la directiva europea de crèdit hipotecari aprovada el 2014. A més a més, la norma introdueix mesures addicionals de protecció al client i de millora de la seguretat jurídica i, al mateix temps, incorpora mesures concretes pròpies a la nostra economia. Entre aquestes últimes mesures, destaquen l’extensió del seu règim jurídic no solament als consumidors, sinó a totes les persones físiques; la clarificació de la distribució de les despeses hipotecàries i la prohibició de les clàusules sol, qüestions que han estat polèmiques en els últims anys, i mesures concretes per fomentar les hipoteques referenciades a tipus d’interès fix.
Els principals canvis de la norma que seran claus per al correcte funcionament del mercat hipotecari s’agrupen en cinc blocs: mesures de transparència, mesures de conducta i d’organització de les entitats, mesures per limitar les comissions d’amortització anticipada, mesures per afavorir la conversió a hipoteques a tipus d’interès fix i, finalment, criteris per a l’inici d’una execució hipotecària.
1 | TRANSPARÈNCIA
El primer bloc busca oferir una major transparència en els contractes hipotecaris. En concret, se centra en establir una major regulació en la fase precontractual. Per aquest motiu, s’exigeix al prestador (el banc) que proporcioni informació detallada i amb caràcter vinculant1 del contenido del contrato mediante:
- Una fitxa estandarditzada a nivell europeu (Fitxa europea d’informació normalitzada, o FEIN) que permet comparar diferents ofertes entre prestamistes i, fins i tot, entre bancs de diferents països.
- Una fitxa d’advertiments estandarditzada (FiAE) que estableix les clàusules i l’índex de referència utilitzat per fixar el tipus d’interès aplicable, entre altres detalls.
- Una anàlisi de l’evolució de les quotes en diferents escenaris d’evolució dels tipus d’interès quan es tracta d’un préstec a tipus d’interès variable.
A més a més, s’estableix l’obligatorietat d’anar al notari abans de la signatura del contracte, per garantir que el prestatari (el comprador de l’habitatge) ha rebut tota la informació esmentada més amunt i que comprèn les obligacions econòmiques i jurídiques del contracte, i de deixar constància de tot plegat en una acta.
2 | CONDUCTA DEL BANC
El segon bloc busca millorar les normes de conducta i d’organització interna de les entitats financeres. Per aquest motiu, s’exigeix una formació específica per al personal que comercialitza hipoteques, amb la finalitat de garantir que té els coneixements i les competències necessàries; s’estableixen límits a la política retributiva del personal que comercialitza aquests préstecs, per evitar incentius adversos, i es requereixen avaluacions de la solvència del prestatari abans i durant la vida del préstec, per garantir que s’avalua la capacitat de pagament del comprador i no solament el valor de la garantia immobiliària.
Al seu torn, es prohibeixen les vendes vinculades (obligació de contractar altres productes a més de la hipoteca)2, tot i que es permeten les vendes combinades (sense obligació), sempre que es presentin al client els pressupostos dels productes per separat per a una correcta valoració del cost de cadascun d’ells.
Finalment, estableix un marc clar de la distribució de les despeses associades a la signatura de la hipoteca. El prestador pagarà les despeses de gestoria, de notària i del registre de la propietat i el prestatari es farà càrrec de les despeses de taxació i, si cal, de les segones còpies notarials. Tot i que és cert que moltes entitats ja opten per fer-se càrrec de totes les despeses per mitigar els riscos de litigis en un futur.
3 | COMISSIONS
En tercer lloc, la norma contempla un abaratiment de les comissions per amortització anticipada3 de les hipoteques que se signin quan la llei entri en vigor. Per a les hipoteques a tipus d’interès variable, es podrà pactar una de les següents opcions: una comissió màxima4 del 0,25% del capital reemborsat de forma anticipada durant els 3 primers anys o una comissió del 0,15% durant els 5 primers anys. Si les hipoteques són a tipus d’interès fix, la comissió màxima serà del 2% durant els 10 primers anys i de l’1,5% amb posterioritat. Això és un canvi substancial en relació amb la normativa anterior, perquè no existia un límit legal per als contractes a tipus fix.
| Nova llei | |||
| Termini en què amortitzes | Normativa anteior | Opció 1 | Opció 2 |
| Menys de 3 anys | 0,50 | 0,25 | 0,15 |
| Entre 3 i 5 anys | 0,50 | 0,00 | 0,15 |
| Més de 5 anys | 0,25 | 0,00 | 0,00 |
| Nova llei | |
| Menys de 10 anys | 2,0 |
| Més de 10 anys | 1,5 |
Font: CaixaBank Research.
4 | CONVERSIÓ A TIPUS FIX
El quart pilar del projecte de llei busca facilitar la conversió de les hipoteques de tipus d’interès variable a tipus d’interès fix amb l’objectiu d’afavorir l’estabilitat financera de les llars davant els eventuals increments dels tipus d’interès. En concret, s’estableix que, en aquests casos, les comissions de reemborsament anticipat siguin, com a màxim, del 0,15% del capital pendent durant els 3 primers anys i del 0% amb posterioritat, de manera que són significativament inferiors a les comissions màximes vigents abans d’aquest canvi legislatiu.
Un aspecte especialment rellevant de la nova llei és que les noves comissions de conversió de les hipoteques de tipus d’interès variable a fix tenen caràcter retroactiu, és a dir, s’apliquen a tots els contractes vius. L’entorn actual, amb uns tipus d’interès en mínims, és especialment propici per incentivar aquesta conversió a Espanya, ja que el 87% de les hipoteques estan vinculades a l’euríbor, de manera que, en un escenari previsible de pujades de tipus, la càrrega financera de moltes de les llars espanyoles es veurà incrementada. Les hipoteques a tipus fix, que no traspassen el risc de variacions en els tipus d’interès al prestatari, mantenen la quota hipotecària estable fins al final del contracte i faciliten la planificació financera.
Addicionalment, i en relació amb la conversió de les hipoteques, el projecte de llei facilita la conversió del crèdit denominat en divisa estrangera a euros (o en la divisa en què el prestatari percep la majoria dels ingressos), la qual cosa proporciona protecció davant el risc de tipus de canvi.
| Normativa anterior | Nova llei | |
| Menys de 3 anys | 0,50 | 0,15 |
| Entre 3 i 5 anys | 0,50 | 0,00 |
| Més de 5 anys | 0,25 |
Fuente: Caixabank Research.
5 | EXECUCIÓ HIPOTEQUES
L’últim pilar de la norma endureix els criteris perquè una entitat financera pugui iniciar l’execució d’un préstec hipotecari. Així, durant la primera meitat de la vida del préstec, es requereix un impagament de més del 3% del capital concedit o de més de 12 quotes mensuals i, durant la segona meitat de la vida del préstec, l’impagament ha de ser superior al 7% o de més de 15 quotes. Aquest canvi en la llei, que s’aplica tant a les hipoteques noves com a les vigents, estableix un criteri únic que contribueix a reforçar la seguretat jurídica d’aquests contractes. De forma addicional, s’estableix que l’interès de demora serà el tipus d’interès pactat en el contracte més 3 punts durant el període de demora sobre el principal pendent de pagament.
- 1. Durant el termini pactat fins a la signatura del contracte, que, com a mínim, haurà de ser de 10 dies (a Catalunya, 14 dies).
- 2. A excepció de la pòlissa d’assegurança en garantia del compliment del préstec o de danys de l’immoble hipotecat.
- 3. Aquesta comissió compensa l’entitat financera per la pèrdua que provoca l’amortització anticipada.
- 4. En tots els casos, sense excedir mai la pèrdua financera que pugui patir l’entitat financera.
En termes generals, l’impacte de la nova llei serà positiu, ja que reforça la seguretat jurídica i, de retruc, fomenta un funcionament correcte del mercat hipotecari.
La nova llei permetrà que el mercat hipotecari funcioni millor
En concret, els canvis introduïts en la llei hipotecària fomenten una major transparència i redueixen la informació asimètrica entre les parts. Al seu torn, clarifiquen algunes qüestions que la llei anterior no cobria o que eren ambigües i que han estat objecte de conflicte i que han generat molts litigis, com, per exemple, els criteris per començar una execució o qui es fa càrrec de les despeses hipotecàries. La incertesa jurídica perjudica tant la banca com els clients, ja que aquesta incertesa dificulta conèixer amb exactitud els costos i els riscos de l’operació i poden acabar limitant l’oferta o encarint les operacions. Per tant, la millora de la seguretat jurídica i la major transparència afavoreixen el bon funcionament del mercat hipotecari i promouen l’activitat creditícia.
Addicionalment, l’estandardització de la documentació precontractual a nivell europeu i la major transparència haurien de fomentar la competència. No obstant això, difícilment es veurà una major competència entre països, ja que, en l’actualitat, encara hi ha moltes diferències normatives i molts marcs jurídics diferents que dificulten un veritable mercat hipotecari paneuropeu.
La llei hipotecària promou la contractació i la conversió d’hipoteques a tipus d’interès fix. Com ja s’ha esmentat més amunt, aquest tipus de contractes protegeix les llars de les fluctuacions dels tipus d’interès, i això hauria de reforçar l’estabilitat financera de l’economia. Així i tot, els límits establerts a les comissions per a l’amortització anticipada en els contractes a tipus d’interès fix podrien reduir l’oferta o acabar encarint aquest tipus de contractes. Atès que el banc assumeix el risc del tipus d’interès, en un període en què els tipus estiguessin per sota del tipus fixat en el contracte, si s’amortitzés anticipadament una part del capital pendent, el prestador incorreria en una pèrdua financera en no poder reinvertir els fons amortitzats en un actiu amb rendibilitats similars. Com s’observa a la taula següent, en la majoria dels casos, la pèrdua financera del banc és molt superior a la comissió màxima fixada en la norma del 2% del capital amortitzat en els primers 10 anys i de l’1,5% amb posterioritat.
Així mateix, els requisits mínims establerts per poder iniciar una execució hipotecària5 retarden la recuperació del deute impagat del préstec morós, la qual cosa incrementa els costos del procés d’adjudicació. Això podria provocar un enduriment de les condicions creditícies per als clients amb un perfil de risc més elevat.
En conclusió, és clar que la nova llei permetrà un millor funcionament del mercat hipotecari, ja que augmenta la protecció als consumidors, reforça la transparència i enforteix la seguretat jurídica del sistema financer. Així i tot, a curt termini, algunes de les mesures de la norma poden endurir els estàndards de concessió de crèdit per als col·lectius amb un major perfil de risc, i no és clar que les mesures per afavorir la conversió a hipoteques a tipus fix siguin prou atractives per fomentar aquest tipus de contractes.
| Termini en què s’amortitza anticipadament | |||||||
| 1 any | 5 anys | 10 anys | 15 anys | 20 anys | 25 anys | ||
Diferencial del tipus del contracte i el tipus de mercat (punts percentuals) | 0,25 | 3,6 | 2,9 | 2,2 | 1,5 | 1,0 | 0,5 |
| 0,50 | 7,3 | 6,0 | 4,5 | 3,2 | 2,0 | 1,0 | |
| 0,75 | 11,2 | 9,2 | 7,0 | 5,0 | 3,2 | 1,6 | |
| 1,00 | 15,2 | 12,6 | 9,6 | 7,0 | 4,5 | 2,3 | |
| 1,25 | 19,3 | 16,2 | 12,5 | 9,1 | 6,0 | 3,1 | |
| 1,50 | 23,7 | 19,9 | 15,6 | 11,4 | 7,6 | 4,0 | |
Pèrdua financera per sota de la comissió màxima Pèrdua financera per damunt de la comissió màxima
Exemple: Si s’amortitza el capital 5 anys després d’haver contractat el préstec i els tipus de mercat han caigut 1 punt percentual, el banc perdria el 12,6% del capital amortitzat, clarament per damunt de la comissió màxima del 2% que marca la llei. Nota: S’assumeix un préstec a 30 anys i a un tipus d’interès del 2%. No obstant això, les diferències són mínimes amb altres tipus d’interès. Les variables rellevants són el diferencial en relació amb el tipus d’interès de mercat i en quin moment de la vida del préstec es produeix l’amortització anticipada. S’il·lustren les pèrdues futures en valor present. Font: CaixaBank Research
| Mitjana 2000-2007 | Mitjana 2008-2014 | Mitjana 2015-2017 | Dada 2018 | Previsió 20191 | Previsió 20201 | Tendència2 | |
| Indicadors d’activitat | |||||||
| PIB total | 3,8 | -1,0 | 3,3 | 2,6 | 2,3 | 1,9 | |
| VAB Contstrucció | 2,7 | -8,0 | 4,8 | 7,6 | 6,0 | 4,0 | |
| Inversió en construcció | 6,2 | -8,6 | 3,1 | 6,2 | 3,6 | 2,9 | |
| Visats d’inici d’obra (milers) | 642 | 94 | 65 | 101 | 120 | 130 | |
| Visats d’inici d’obra | 3.9 | -30,5 | 32,5 | 24,7 | 19,1 | 8,3 | |
| Certificats de final d’obra (milers) | 482 | 230 | 47 | 64 | 90 | 110 | |
| Certificats de final d’obra | 8,3 | -31,2 | 5,3 | 17,8 | 39,9 | 22,2 | |
| Indicador sintètic de la construcció | 3,1 | -8,4 | 6,2 | 7,9 | - | - | |
| Confiança en el sector de la construcció (nivell) | 13,1 | -41,8 | -30,6 | -4,6 | |||
| Mercat laboral | |||||||
| Afiliats total | 3,5 | -2,1 | 3,3 | 3,1 | 2,8 | 2,2 | |
| Afiliats a la construcció | 6,1 | -13,0 | 4,5 | 6,7 | 5,8 | 2,7 | |
| Construcció d’edificis | - | -14,4 | 5,7 | 8,0 | 8,0 | 2,8 | |
| Enginyeria civil | - | -16,4 | 0,5 | 2,7 | 3,6 | 2,1 | |
| Act. de construcció especialitzada | - | -8.9 | 4,1 | 4,9 | 4,6 | 2,7 | |
| Afiliats en activitats immobiliàries | 10,3 | 2,1 | 7,0 | 6,2 | 5,8 | 2,5 | |
| Ocupats total (EPA) | 4,1 | -2,4 | 2,8 | 2,7 | 2,4 | 1,9 | |
| Taxa de temporalitat a la construcció (%) | 57,3 | 39,6 | 42,0 | 40,5 | 40,0 | 40,0 | |
| Taxa d’atur a la construcció (%) | 7,5 | 22,8 | 14,2 | 10,5 | 8,3 | 7,5 | |
| Demanda d’habitatge | |||||||
| Compravendes3 (milers) | 886 | 388 | 410 | 516 | 542 | 561 | |
| Compravendes3 | -0,1 | -11,9 | 13,6 | 10,3 | 5,0 | 3,5 | |
| Habitatge nou3 | 12,1 | -13,6 | -10,9 | -6,0 | - | - | - |
| Habitatge usat3 | -7,8 | -10,8 | 24,1 | -5,9 | - | - | - |
| Compravendes estrangers4 | -22,1 | -6,3 | 13,4 | 3,0 | 2,0 | 1,1 | |
| Compravendes segona residència5 | -7,6 | -9,8 | 7,0 | 10,7 | 7,0 | 5,5 | |
| Preus | |||||||
| Preu de l’habitatge (Min. Foment) | 12,9 | -4,8 | 1,8 | 3,4 | 4,4 | 4,4 | |
| Preu de l’habitatge (INE) | - | -6,1 | 4,8 | -6,7 | 5,7 | 4,8 | |
| Preu del sòl | 17,5 | -8,8 | 3,4 | -1,6 | 0,4 | 4,2 | |
| IPC lloguer | 3,2 | 1,8 | 0,4 | 1,7 | - | - | - |
| Ràtios d’accessibilitat | |||||||
| Preu de l’habitatge (% renda bruta disponible) | 6,5 | 7,4 | 6,7 | 7,4 | 7,5 | 7,6 | |
| Esforç teòric (% renda bruta disponible) | 35,1 | 37,5 | 30,5 | 32,3 | 32,4 | 33,0 | |
| Rendibilitat del lloguer (%) | 4,5 | 3,5 | 4,4 | 4,1 | - | - | |
| Finançament6 | |||||||
| Nombre d’hipoteques | 5,8 | -22,7 | 15,3 | 10,6 | 16,0 | - | |
| Saldo viu del crèdit per a la compra d’habitatge | 23,0 | -0,1 | -3,7 | -1,9 | -1,2 | - | |
| Noves operacions de crèdit habitatge | -3,0 | -21,4 | 12,9 | 10,8 | 7,4 | - | |
| Saldo viu del crèdit promotor | 23,0 | -0,1 | -3,7 | -1,9 | -1,2 | - | |
| Taxa de morositat del crèdit habitatge (%) | 37,3 | -10,1 | -11,1 | -17,1 | - | - | |
| Taxa de morositat del crèdit promotor (%) | 0,4 | 20,0 | 26,2 | 10,9 | - | - | |
Notes: 1. Previsions a 31 de maig del 2019. 2. El sol indica un creixement superior a la mitjana del 2015-2018 menys 1/4 de desviació estàndard; el sol amb núvol indica un creixement superior a la mitjana del 2015-2018 menys 1 de desviació estàndard; el núvol indica un creixement negatiu o un creixement superior a la mitjana del 2015-2018 menys 1,5 de desviació estàndard, i la pluja indica un creixement inferior a la mitjana del 2015-2018 menys 1,5 de desviació estàndard. 3. La mitjana del 2000-2007 per a les compravendes d’habitatge correspon al període 2004-2007 i les dades provenen del Ministeri de Foment. Compravendes de l’INE a partir del 2007. 4. Compravendes d’estrangers segons el Ministeri de Foment. 5. Les compravendes de segona residència s’estimen a partir de les compravendes realitzades en una província diferent de la província de residència del comprador. 6. Les dades de Finançament de la columna "Previsió 2019" corresponen a les dades acumulades fins a l’última dada disponible del 2019.
Font: CaixaBank Research, a partir de dades de l’INE, del Ministeri de Foment, del Ministeri d’Ocupació i Seguretat Social i del Banc d’Espanya.
- 5. Amb la normativa anterior, les clàusules establien habitualment un període de tres mesos.
