No hay duda de que la pandemia ha castigado severamente el mercado inmobiliario de la costa mediterránea y las islas a lo largo de 2020 y los primeros meses de 2021. El desplome del turismo internacional a causa de las restricciones a la movilidad y la incertidumbre sobre la evolución de la situación sanitaria y económica han supuesto un notable retroceso del número de compraventas de viviendas en España por parte de extranjeros, que llegaron a desplomarse cerca de un 50% interanual en el 2T 2020. A pesar de que empezaron a recuperarse en el segundo semestre del año pasado, no se evitó cerrar el ejercicio con una dura caída del 24,2%, prácticamente unos 10 p. p. más que el descenso registrado por las compraventas por parte de españoles (–15,6%), que no se vieron tan afectadas por las restricciones a la movilidad dentro del territorio nacional.

Las restricciones a la movilidad internacional aún presentes en el 1T 2021 siguieron lastrando la demanda extranjera, que todavía presentaba retrocesos importantes en términos interanuales (–17,8%), mientras que las compraventas domésticas ya mostraban un cierto incremento (4,1% interanual, –0,7% respecto al 1T 2019). En consecuencia, el peso de las compraventas de extranjeros sobre el total descendió por debajo del 10% en el 1T 2021 (hasta el 9,7%), algo que no ocurría desde 2013.

Sin embargo, a pesar del pronunciado descenso de la demanda extranjera, las cifras de las operaciones en niveles siguen siendo importantes: los extranjeros compraron unas 47.500 viviendas en España en 2020 (11,3% del total de compraventas), una cifra similar a la de 2015 y muy superior al promedio de 2008-2014 (28.000 viviendas anuales), lo que demuestra que su interés por adquirir una residencia en nuestro país no ha disminuido.

Un factor que ha apoyado el sostenimiento de las ventas internacionales durante la pandemia ha sido la digitalización del proceso de comercialización y financiación de las nuevas promociones. Así, las promotoras que ya habían invertido en adoptar las nuevas tecnologías digitales han podido seguir prestando sus servicios a distancia, por ejemplo, mediante visitas virtuales a las viviendas. Asimismo, las entidades financieras también han mejorado la gama de productos y servicios digitales para sus clientes no residentes, ofreciendo la posibilidad de abrir una cuenta o de solicitar una hipoteca de forma 100% on-line, entre otras.

La demanda de vivienda por parte de extranjeros se recupera  más lentamente que la doméstica

Número de compraventas de vivienda por trimestre

La evolución de las compraventas por nacionalidades está siguiendo un patrón común de fuerte caída en 2020 y cierta recuperación en 2021, pero tanto la magnitud del descenso como la velocidad de la recuperación están siendo bastante heterogéneas según el país de origen del comprador.

Entre los principales mercados, las compraventas de los británicos fueron las que más cayeron en 2020 (–29,1%), no solo por el fuerte impacto de la pandemia en el Reino Unido, sino posiblemente también por el brexit. Con todo, sigue siendo la nacionalidad que más viviendas compró en España en 2020 (unas 6.200, un 13% del total de compraventas de extranjeros) y se está recuperando a una velocidad similar a la de los dos otros grandes compradores, franceses y alemanes, que está siendo relativamente lenta (en el gráfico, se puede observar cómo la burbuja de Alemania se sitúa por debajo de la línea recta de 45 grados marcada en puntos rojos). En una posición similar encontramos a los Países Bajos, cuyas compraventas presentan una caída moderada, pero una recuperación más lenta.

Por otra parte, Noruega, China y Ucrania registraron las mayores caídas en 2020 y no mostraban signos de recuperación en el 1T 2021, si bien no es un dato preocupante puesto que el peso de estas tres nacionalidades combinadas solo representa el 6,3% del total, tal y como indica el tamaño de la burbuja en el gráfico. Finalmente, destacan positivamente Marruecos, Bélgica y Suecia, por registrar una caída suave en 2020 y una rápida recuperación en el 1T 2021. En particular, Marruecos sobresale por ser la única nacionalidad con un crecimiento interanual (del 9,2%) de las compraventas en el 1T 2021.

De cara al futuro, las perspectivas de recuperación son esperanzadoras, tal y como sugieren las búsquedas en Google sobre comprar una vivienda en España realizadas desde países terceros. En mayo, coincidiendo con el inicio de la relajación de las restricciones a la movilidad internacional, se produjo un fuerte repunte en la intención de compra por parte de extranjeros, especialmente en Francia, Bélgica, los Países Bajos y Noruega. En cambio, las búsquedas desde el Reino Unido e Italia siguen deprimidas, y, en un término medio, encontramos a Alemania, Suecia y Dinamarca. Es de esperar que el avance de la campaña de vacunación en los países europeos y la puesta en funcionamiento del certificado digital COVID de la UE impulsen la demanda embalsada de extranjeros, que están esperando a poder viajar para comprar su vivienda en España.¹⁵ Además, los nuevos patrones laborales acelerados por la pandemia, como el teletrabajo, permitirán que trabajadores europeos puedan instalarse en España durante temporadas más prolongadas para disfrutar del clima mediterráneo mientras teletrabajan, de tal manera que ahora el mercado cuenta con un nuevo perfil de comprador internacional.

Búsquedas mensuales en Google sobre comprar vivienda en España

Porcentaje de las compraventas de cada nacionalidad sobre el total de compraventas de extranjeros

Como ya apuntábamos al principio, el descenso de la demanda extranjera ha impactado con crudeza en el mercado inmobiliario del arco mediterráneo y los archipiélagos, que concentraban el 85% de las compraventas de extranjeros en 2019. Los descensos fueron muy pronunciados en todas las provincias de la región, pero con ciertas diferencias en cuanto a su intensidad: en Girona el retroceso fue relativamente más moderado (–18,5%), mientras que Cádiz sufrió la mayor caída (–35,6%), tal y como se ilustra en el siguiente mapa. Alicante, la provincia que aglutina con gran diferencia el mayor número de compraventas de extranjeros (un 24% del total nacional) experimentó un retroceso del 30% en 2020, pero a pesar de ello se cerraron más de 10.000 operaciones en 2020 (un 37% del total de compraventas de la provincia, frente a un 41% en 2019).

Las islas y el arco mediterráneo concentran la demanda extranjera de vivienda

Los datos provinciales engloban mercados inmobiliarios locales muy distintos en cuanto a la distribución de ciudadanos extranjeros. Siguiendo en la provincia de Alicante, la proporción de turistas que concentra Benidorm nada tiene que ver con la de Alcoy, por poner un ejemplo, y en consecuencia, el potencial impacto de la caída del turismo internacional en una y otra localidad forzosamente también ha tenido que ser dispar. Sin embargo, a nivel municipal, los datos oficiales de compraventas de vivienda no distinguen la procedencia de los compradores, motivo por el cual recurrimos a datos internos de CaixaBank, con el objetivo de valorar el impacto del turismo en las compraventas de vivienda por municipios. Así, analizando el porcentaje de gasto en TPV de CaixaBank con tarjetas extranjeras, hemos podido clasificar los municipios entre turísticos y no turísticos.¹⁶ El siguiente gráfico muestra la evolución de las compraventas en los municipios agregados según esta clasificación (en número y en variación interanual). En 2020, la caída de las compraventas en municipios turísticos fue mucho más intensa que en los no turísticos (–17,8% frente a un –12,4%) y, en los primeros meses de 2021, la recuperación está siendo más suave en los municipios turísticos. Volviendo al ejemplo anterior, en Benidorm, donde el gasto con tarjetas extranjeras representó un 33% del total en 2019 frente a un 1% en Alcoy, las compraventas de vivienda descendieron un 37,3% en 2020, frente a un aumento del 7,1% en Alcoy.

En 2020, los precios de la vivienda se desaceleraron de forma generalizada en toda la geografía española, si bien la pérdida de dinamismo fue mayor en los municipios turísticos. Concretamente, el precio promedio en los municipios turísticos pasó de crecer un 7,5% en 2019 a descender un 1,1% en 2020. La desaceleración en los municipios no turísticos también fue notable, pero de menor intensidad: el precio promedio de la vivienda pasó de avanzar un 7,1% en 2019 a un 1,6% en 2020 (todavía en positivo).

Así pues, los efectos de la pandemia en el turismo internacional repercutieron sobre los precios de la vivienda en las localidades más turísticas. Si retomamos los municipios de Alicante del ejemplo anterior, obtenemos que el precio de la vivienda en Benidorm pasó de crecer un 7,0% en 2019 al –3,1% en 2020. En cambio, en Alcoy el precio de la vivienda se aceleró del 3,0% en 2019 al 4,5% en 2020.

De cara a futuro, las previsiones sobre la evolución de los precios de la vivienda a nivel municipal, obtenidas a partir de los modelos de aprendizaje automático de la herramienta de big data inmobiliario de CaixaBank,¹⁷ muestran una tendencia suave ascendente para el próximo año. En particular, el modelo predice un incremento promedio del precio de la vivienda del 0,5% en los municipios turísticos y un aumento ligeramente superior, del 0,9%, en los municipios no turísticos. Estas previsiones, aunque positivas, son más moderadas que las que arrojaba el modelo antes de la pandemia, cuando se esperaban incrementos de alrededor del 2% anual.

En definitiva, después de un 2020 atípico, las perspectivas para 2021 en términos de demanda extranjera y precios en las zonas turísticas son positivas, aunque la velocidad de su recuperación dependerá de la celeridad con la que se reactive el turismo internacional y se restauren las excelentes comunicaciones existentes antes de la pandemia desde los principales países emisores de turistas a España. En 2022 esperamos que el turismo internacional vaya normalizándose y que las conexiones estén reestablecidas, por lo que es muy probable que el auge de la demanda de vivienda extranjera sea incluso superior al observado antes de la COVID-19.¹⁸ España sigue siendo inmensamente atractiva por múltiples factores como el clima, la calidad de vida, la seguridad, la salud y la cultura, y a todo ello debemos sumar una nueva tipología de comprador internacional que puede desarrollar su labor profesional a distancia, gracias a la flexibilidad que ofrece el teletrabajo.