El 16 de junio de 2019 ha entrado en vigor la norma que regula los contratos de crédito inmobiliario, conocida popularmente como la “ley hipotecaria”. La nueva ley ha recorrido un largo camino, pasando por numerosos trámites y un sinfín de enmiendas hasta publicarse finalmente en el BOE el pasado 16 de marzo.

Recordemos que el principal propósito de esta ley era transponer al ordenamiento jurídico español la directiva europea de crédito hipotecario que se aprobó en 2014. Además, la norma introduce medidas adicionales de protección al cliente y de mejora de la seguridad jurídica, y, al mismo tiempo, incorpora medidas concretas propias a nuestra economía. Entre estas últimas destacan la extensión de su régimen jurídico no solo a los consumidores sino a todas las personas físicas; la clarificación de la distribución de los gastos hipotecarios y la prohibición de las cláusulas suelo, cuestiones que han sido polémicas en los últimos años, y medidas concretas para fomentar las hipotecas referenciadas a tipos de interés fijo.

Los principales cambios de la norma que serán claves para el correcto funcionamiento del mercado hipotecario se agrupan en cinco bloques: medidas de transparencia, medidas de conducta y organización de las entidades, medidas para limitar las comisiones de amortización anticipada, medidas para favorecer la conversión a hipotecas a tipo de interés fijo y, finalmente, criterios para el inicio de una ejecución hipotecaria.

1. Transparencia

   El primer bloque busca ofrecer una mayor transparencia en los contratos hipotecarios. En concreto, se centra en establecer una mayor regulación en la fase precontractual. Para ello, se exige al prestamista (el banco) que proporcione información detallada y con carácter vinculante1  del contenido del contrato mediante:
   
   - Una ficha estandarizada a nivel europeo (Ficha europea de información normalizada, o FEIN) que permite comparar distintas ofertas entre prestamistas e incluso entre bancos de distintos países.
   
   - Una ficha de advertencias estandarizada (FiAE) que establece las cláusulas, el índice de referencia usado para fijar el tipo de interés aplicable, entre otros detalles.
   
   - Un análisis de la evolución de las cuotas en diferentes escenarios de evolución de los tipos de interés cuando se trata de un préstamo a tipo de interés variable.
   
   Además, se establece la obligatoriedad de acudir al notario antes de la firma del contrato para garantizar que el prestatario (el comprador de la vivienda) ha recibido toda la información anteriormente mencionada y que comprende las obligaciones económicas y jurídicas del contrato, dejando constancia de ello en un acta.

2. Conducta del banco
   El segundo bloque busca mejorar normas de conducta y de organización interna de las entidades financieras. Para ello se exige formación específica para el personal que comercializa hipotecas con el fin de garantizar que tiene los conocimientos y competencias necesarias, se establecen límites a la política retributiva del personal que comercializa estos préstamos para evitar incentivos adversos y se requieren evaluaciones de la solvencia del prestatario antes y durante la vida del préstamo para garantizar que se evalúa la capacidad de pago del comprador y no solo el valor de la garantía inmobiliaria.

   A su vez, se prohíben las ventas vinculadas (obligación de contratar otros productos junto a la hipoteca)2 , aunque se permiten las ventas combinadas (sin obligación) siempre y cuando se presenten al cliente los presupuestos de los productos por separado para una correcta valoración del coste de cada uno de ellos.

   Finalmente, establece un marco claro de la distribución de los gastos asociados a la firma de la hipoteca. El prestamista pagará los gastos de gestoría, de notaria y del registro de la propiedad, y el prestatario se hará cargo de los gastos de tasación y segundas copias notariales si se precisa. Si bien es cierto que muchas entidades ya están optando por hacerse cargo de todos los gastos para mitigar riesgos de litigiosidad en un futuro.

3. Comisiones
   En tercer lugar, la norma contempla un abaratamiento de las comisiones por amortización anticipada3  de las hipotecas que se firmen una vez la ley entre en vigor. Para las hipotecas a tipo de interés variable se podrá pactar una de las siguientes opciones: una comisión máxima4  del 0,25% del capital reembolsado anticipadamente durante los primeros 3 años o una comisión del 0,15% durante los primeros 5 años. Si las hipotecas son a tipo de interés fijo, la comisión máxima será del 2% durante los primeros 10 años y del 1,5% posteriormente. Esto es un cambio sustancial respecto a la normativa anterior, pues no existía límite legal para los contratos a tipo fijo.

   Comisiones máximas por amortización anticipada en hipotecas a tipo de interés variable

   		Nueva ley
   Plazo en el que amortizas	Normativa anteior	Opción 1	Opción 2
   Menos de 3 años	0,50	0,25	0,15
   Entre 3 y 5 años	0,50	0,00	0,15
   Más de 5 años	0,25	0,00	0,00

    

   Comisiones máximas por amortización anticipada en hipotecas a tipo fijo

   	Nueva Ley
   Menos de 10 años	2,0
   Más de 10 años	1,5

   Fuente: CaixaBank Research.

4. Conversión a tipo fijo
   El cuarto pilar del proyecto de ley busca facilitar la conversión de las hipotecas de tipo de interés variable a tipo de interés fijo con el objetivo de favorecer la estabilidad financiera de los hogares ante eventuales subidas de los tipos de interés. En concreto, se establece que en estos casos, las comisiones de reembolso anticipado sean como máximo del 0,15% del capital pendiente durante los primeros tres años y del 0% posteriormente, con lo que son significativamente inferiores a las comisiones máximas vigentes antes de este cambio legislativo.

   Un aspecto especialmente relevante de la nueva ley es que las nuevas comisiones de conversión de las hipotecas de tipo de interés variable a fijo tienen carácter retroactivo, es decir, se aplican a todos los contratos vivos. El entorno actual, con unos tipos de interés en mínimos, es especialmente propicio para incentivar dicha conversión en España, ya que el 87% de las hipotecas están ligadas al euríbor, por lo que, en un escenario previsible de subidas de tipos, la carga financiera de muchos de los hogares españoles se verá incrementada. Las hipotecas a tipo fijo, que no traspasan el riesgo de variaciones en los tipos de interés al prestatario, mantienen la cuota hipotecaria estable hasta el final del contrato y facilitan la planificación financiera.

   Adicionalmente, y en relación con la conversión de las hipotecas, el proyecto de ley facilita la conversión del crédito denominado en divisa extranjera a euros (o en la divisa en la que el prestatario percibe la mayoría de los ingresos), lo que proporciona protección frente al riesgo de tipo de cambio.
    

   Comisiones máximas por amortización anticipada si se convierte la hipoteca de tipo de interés variable a fija

   	Normativa anterior	Nueva ley
   Menos de 3 años	0,50	0,15
   Entre 3 y 5 años	0,50	0,00
   Más de 5 años	0,25

   Fuente: Caixabank Research.

5. Ejecución de hipotecas
   El último pilar de la norma endurece los criterios para que una entidad financiera pueda iniciar la ejecución de un préstamo hipotecario. Así, durante la primera mitad de la vida del préstamo se requiere un impago de más del 3% del capital concedido o de más de 12 cuotas mensuales, y durante la segunda mitad de la vida del préstamo el impago debe ser superior al 7% o de más de 15 cuotas. Este cambio en la ley, que aplica tanto a hipotecas nuevas como vigentes, establece un criterio único que contribuye a reforzar la seguridad jurídica de dichos contratos. Adicionalmente, se establece que el interés de demora será el tipo de interés pactado en el contrato más 3 puntos durante el periodo de demora sobre el principal pendiente de pago.

La ley hipotecaria promueve la contratación y la conversión de hipotecas a tipo de interés fijo. Como ya se ha mencionado anteriormente, este tipo de contratos protege a los hogares ante fluctuaciones de los tipos de interés y ello debería reforzar la estabilidad financiera de la economía. Con todo, los límites establecidos a las comisiones para la amortización anticipada en los contratos a tipo de interés fijo podrían reducir la oferta o acabar encareciendo este tipo de contratos. Dado que el banco asume el riesgo del tipo de interés, en un periodo donde los tipos estuviesen por debajo del tipo fijado en el contrato, si se amortizara anticipadamente parte del capital pendiente, el prestamista incurriría en una pérdida financiera al no poder reinvertir los fondos amortizados en un activo con rentabilidades similares. Como se observa en la siguiente tabla, en la mayoría de los casos, la pérdida financiera del banco es muy superior a la comisión máxima fijada en la norma del 2% del capital amortizado en los primeros 10 años y del 1,5% posteriormente.

Asimismo, los requisitos mínimos establecidos para poder iniciar una ejecución hipotecaria5  retrasan la recuperación de la deuda impagada del préstamo moroso, lo que aumenta los costes del proceso de adjudicación. Esto podría provocar un endurecimiento de las condiciones crediticias para los clientes con un perfil de riesgo mayor.

En conclusión, está claro que la nueva ley permitirá un mejor funcionamiento del mercado hipotecario al aumentar la protección a los consumidores, reforzar la transparencia y fortalecer la seguridad jurídica del sistema financiero. Aun así, a corto plazo, algunas de las medidas de la norma pueden endurecer los estándares de concesión de crédito para los colectivos con un mayor perfil de riesgo y no está claro que las medidas para favorecer la conversión a hipotecas a tipo fijo sean lo suficientemente atractivas como para fomentar este tipo de contratos.

Pérdida financiera por debajo de la comisión máxima Pérdida financiera por encima de la comisión máxima

Ejemplo: Si se amortiza el capital 5 años después de haber contratado el préstamo y los tipos de mercado han caído 1 punto porcentual, el banco perdería el 12,6% del capital amortizado, claramente por encima de la comisión máxima del 2% que marca la ley. Nota: Se asume un préstamo a 30 años y un tipo de interés del 2%. Sin embargo, las diferencias son mínimas con otros tipos de interés. Las variables relevantes son el diferencial respecto al tipo de interés de mercado y en qué momento de la vida del préstamo se produce la amortización anticipada. Se ilustran las pérdidas futuras en valor presente.
Fuente: CaixaBank Research.

Notas: 1. Previsiones a 31 de mayo de 2019. 2. El sol indica un crecimiento superior al promedio de 2015-2018 menos 1/4 de desviación estándar, el sol con nube indica un crecimiento mayor al promedio de 2015-2018 menos 1 desviación estándar, la nube indica un crecimiento negativo o un crecimiento mayor al promedio de 2015-2018 menos 1,5 desviaciones estándar y la lluvia un crecimiento menor al promedio de 2015-2018 menos 1,5 desviaciones estándar. 3. El promedio de 2000-2007 para las compraventas de vivienda corresponde a periodo 2004-2007 y los datos del provienen del Ministerio de Fomento. Compraventas del INE a partir de 2007. 4. Compraventas de extranjeros según el Ministerio de Fomento. 5. Las compraventas de segunda residencia se estiman a partir de las compraventas realizadas en una provincia distinta de la provincia de residencia del comprador. 6. Los datos de Financiación de la columna "Previsión 2019" corresponden a los datos acumulados hasta el último dato disponible de 2019.
Fuente: CaixaBank Research, a partir de datos del INE, el Ministerio de Fomento, el Ministerio de Empleo y Seguridad Social y el Banco de España.