Sube el alquiler en España

Los hogares españoles han optado tradicionalmente por comprar su vivienda en lugar de alquilarla. Sin embargo, el peso del alquiler ha ido aumentando año tras año: mientras que menos del 10% de los hogares españoles estaban en régimen de alquiler en el año 2001, este porcentaje alcanzó el 17,8% en 20181. Si, además del alquiler, se incluyen otras formas de tenencia de la vivienda principal, como la cesión gratuita por parte de un familiar por ejemplo, esta cifra se eleva hasta el 23% (el 77% restante corresponde a los hogares con su vivienda principal en propiedad). A pesar del notable incremento del alquiler, su peso sigue siendo bajo en relación con los países de nuestro entorno. Así, el promedio en la eurozona se sitúa alrededor del 30%, y Alemania, la que más alquila, llega a casi el 50%2.

Si nos centramos en el periodo más reciente, entre 2013 y 2018, el auge del alquiler es todavía más patente: en estos 5 años el aumento del número de hogares de alquiler alcanzó los 70.400 por año, una cifra que superó la creación neta de hogares (63.700 por año) a causa del retroceso de la vivienda de propiedad (–31.000 por año)3. Con todo, cabe mencionar que en 2018 la demanda de alquiler se frenó, un fenómeno que, como veremos más adelante, se debe, en parte, al fuerte incremento de los precios del alquiler en los años precedentes.

Aunque la tendencia a alquilar es generalizada en todos los grupos de edad, es entre los jóvenes donde ha ganado más peso. Como se puede observar en el gráfico, un 52,2% de los jóvenes de 16 a 29 años estaban en situación de alquiler en 2017 frente al 36,5% en 2008. En efecto, los jóvenes que se emancipan4 tienden a alquilar la vivienda a causa, principalmente, de unas condiciones laborales que no favorecen el acceso a una vivienda de propiedad. Todos los indicadores del mercado laboral coinciden en señalar que los jóvenes fueron los más damnificados por la crisis económica y, a pesar de que la situación ha mejorado desde 2014, las secuelas todavía se perciben en forma de una tasa de temporalidad juvenil muy elevada (56,3% en 2018) y que duplica la del total de la población; una mayor incidencia del paro (29,3%) y del paro de larga duración (35,8%), y un crecimiento más anémico de los salarios entre los jóvenes.

También contribuye a reforzar esta tendencia al alquiler entre las nuevas generaciones un cambio de las preferencias a favor del uso frente a la propiedad y una mayor movilidad geográfica. Asimismo, los cambios fiscales introducidos en 2013, que suprimieron la deducción por inversión en vivienda habitual del IRPF, han dejado de favorecer fiscalmente la compra de vivienda.

El fuerte aumento de la demanda de la vivienda de alquiler ha impulsado el precio al alza7. Los indicadores disponibles elaborados por distintos portales inmobiliarios no dejan lugar a dudas: los precios del alquiler a nivel nacional avanzaron entre un 5% y un 9% anual en promedio entre 2014 y 2018, acumulando un incremento cercano al 40% en las ciudades de Barcelona y Madrid. Aunque desde 2018 la tendencia alcista se ha moderado, especialmente en Barcelona, la ciudad condal cuenta con los alquileres más caros (alrededor de los 15-17 euros por metro cuadrado en promedio según distintas fuentes), mientras que en Madrid el precio ronda los 14-17 euros por metro cuadrado en promedio). No obstante, en ambas ciudades existen notables diferencias en los precios del alquiler entre distritos y barrios, tal y como se muestra en los siguientes mapas.

Por el lado de la oferta, el aumento de los precios del alquiler está incentivando la entrada de empresas inmobiliarias especializadas en la gestión de edificios completos destinados al alquiler. La promoción de estos proyectos “llave en mano” o Build to Rent (B2R) supone la venta íntegra del edificio a un único propietario que gestiona y rentabiliza el edificio a través del alquiler de las viviendas. Este segmento ha despertado el interés de inversores institucionales (fondos de pensiones, socimis, etc.) que quieren invertir a largo plazo con unas rentabilidades mucho más atractivas que las que ofrece, por ejemplo, la deuda pública. Esta nueva oferta ayudará a profesionalizar un sector que en España todavía está muy atomizado8.

Por un lado, los factores coyunturales que han impulsado la demanda de vivienda en alquiler tenderán a disiparse con la mejoría de la situación económica. Por ejemplo, es de esperar que los jóvenes que han formado un hogar en régimen de alquiler en los últimos años vayan accediendo al mercado de compra de vivienda a medida que mejoren sus condiciones laborales. Sin embargo, hay otras fuerzas que empujarán en sentido contrario y que nos hacen pensar que la demanda del alquiler seguirá moviéndose al alza. En este sentido, las proyecciones de población del INE apuntan a que el crecimiento demográfico de los próximos años será debido principalmente al crecimiento de la población extranjera9. Dado que los hogares con miembros nacidos en el extranjero tienen una mayor propensión a alquilar (alrededor del 60% comparado con un 12% de los hogares con todos sus miembros españoles) es de esperar que las entradas netas de inmigrantes previstas para los próximos años sigan presionando al alza la demanda de vivienda de alquiler. En particular, prevemos que se podría mantener alrededor de las 70.000 viviendas anuales, similar a la observada entre 2013 y 2018.

En un contexto de mayor demanda como el que se prevé, será necesario que la oferta se ajuste al alza para evitar que se generen presiones excesivas en los precios del alquiler. Asimismo, la evolución del mercado del alquiler se verá altamente condicionada por las políticas públicas de vivienda social y asequible que lleguen a implementarse.