L’evolució demogràfica d’un país o d’una població és el principal determinant de la demanda estructural d’habitatge a llarg termini en aquest país o població. Les dues variables poden diferir en determinats moments del temps, però, quan es donen situacions de divergència durant períodes llargs, es poden generar desequilibris importants, per un excés d’oferta, que pot generar un stock elevat d’habitatge sense vendre (com va succeir a Espanya en els anys previs a l’esclat de la bombolla immobiliària del 2008), o per una oferta insuficient per cobrir la demanda d’habitatge estructural per la formació de noves llars. Com veurem en aquest article, aquesta és la situació en què es troba en l’actualitat el mercat immobiliari espanyol i, més concretament, a les grans ciutats i en algunes zones costaneres.

Començant l’anàlisi per al conjunt d’Espanya i adoptant una perspectiva temporal àmplia, el gràfic següent mostra el nombre de visats d’habitatge per cada nova llar creada des del 1997. S’hi pot observar el boom que va viure el sector de la construcció entre el 1997 i el 2007, amb una mitjana d’1,6 habitatges nous per cada nova llar creada. Durant aquest període, la inversió residencial com a percentatge del PIB gairebé es va duplicar: del 6,2% del PIB que representava el 1997 va augmentar fins a l’11,8% el 2006. Aquesta situació de desequilibri (excés d’oferta) va desembocar en l’acumulació d’un stock elevat d’habitatge nou sense vendre, que, segons les estimacions del MITMA, va assolir un màxim de 650.000 habitatges el 2009.

La necessitat d’absorbir aquest stock elevat va provocar que la construcció d’habitatge fos molt limitada entre el 2008 i el 2013, període en què es va produir un ajust intens dels preus de l’habitatge i de capacitat al sector. A partir del 2014, el mercat immobiliari es va començar a reactivar, amb els primers avanços positius en preus i en compravendes. No obstant això, el creixement de l’oferta d’habitatge nou va continuar sent molt limitat durant el primer any d’aquest nou cicle expansiu per l’existència encara d’un stock important d’habitatge per absorbir (estimat en més de 500.000 habitatges el 2014) i pel reduït creixement de la població (86.000 llars noves el 2014).¹⁰ Tot i que, entre el 2015 i el 2019, la formació de llars va continuar sent molt baixa (unes 64.500 llars per any), la producció d’habitatge nou va anar guanyant tracció i va passar dels 64.000 visats d’obra nova del 2015 als 106.000 del 2019. D’aquesta manera, el nombre de visats d’habitatge per cada nova llar creada es va tornar a situar per damunt d’1, malgrat que l’stock d’habitatge nou sense vendre era encara molt elevat (457.000 habitatges estimats el 2019), però molts d’aquests habitatges es consideren obsolets o es troben en ubicacions amb una demanda molt baixa.

En el període més recent (2020-22),¹¹ a conseqüència de la pandèmia primer i de l’alça dels costos de construcció després, s’ha tornat a una situació d’insuficient oferta d’habitatge per cobrir la demanda d’una població que ha tornat a créixer amb dinamisme. Així, en els tres últims anys, s’han creat a Espanya unes 420.000 noves llars,¹² però el nombre d’habitatges iniciats amb prou feines ha assolit els 300.000.¹³ Tot seguit mostrem on és més intensa la falta d’oferta d’habitatge en relació amb les tendències demogràfiques: als municipis amb un major creixement poblacional, com les grans ciutats i algunes zones de la costa.

Un fenomen ben conegut és que la distribució territorial de la població a Espanya és molt desigual. A més a més, les diferències geogràfiques s’han anat intensificant amb el temps, ja que la població tendeix a concentrar-se on hi ha més oportunitats laborals i més dinamisme econòmic.¹⁴ Aquest fenomen de concentració de la població en zones ja molt poblades genera una pressió addicional sobre la demanda d’habitatge en uns mercats immobiliaris que ja solen estar força (o molt) tensionats. Per aquest motiu, seria convenient que la construcció d’habitatge es concentrés a donar resposta a aquesta demanda, amb construcció als municipis amb més dinamisme demogràfic o en zones pròximes, de manera que també pot ser necessari desenvolupar mitjans de transport que «acostin» unes zones a les altres.

Per analitzar aquesta qüestió, utilitzem una nova base de dades detallada dels visats d’obra nova amb la seva geolocalització,¹⁵ que ens permet creuar la informació de la ubicació exacta de cada nova promoció d’habitatges amb les tendències demogràfiques en aquesta zona. En concret, per a cada ubicació (un municipi o un districte), calculem una mètrica, que anomenem «desequilibri» i que mesura l’escassetat relativa d’habitatge a partir de la comparació entre el nombre de visats d’obra nova acumulats entre el 2020 i el 2022 i la creació neta de llars en aquest mateix període. Aquesta mètrica pren valors compresos entre +1 i –1. Els valors positius (més pròxims a 1) d’aquesta mètrica de desequilibri indiquen la creació de més llars que habitatges iniciats, és a dir, una oferta d’habitatge insuficient. D’altra banda, els valors negatius indiquen que el nombre d’habitatges iniciats supera el de llars creades.¹⁶

Els mapes de les pàgines següents mostren el resultat d’aquest càlcul. És evident que els municipis amb una oferta d’habitatge nou insuficient en relació amb la formació de llars s’estenen al llarg de la costa mediterrània, als arxipèlags i al voltant dels grans nuclis urbans, entre els quals destaquen Madrid (desequilibri de 0,42) i Barcelona (0,46), tot i que també s’observen valors molt elevats en altres ciutats molt poblades, com Múrcia (0,53), Terrassa (0,49), La Corunya (0,42), Vigo (0,41), L’Hospitalet de Llobregat (0,40), Sabadell (0,34) o Saragossa (0,25). Tanmateix, això no implica que no s’estigui construint en aquests municipis. En efecte, si dividim els municipis entre els que presenten escassetat d’habitatge (desequilibri >0) i la resta, obtenim que el 51% dels visats d’obra nova en els tres últims anys se situen en municipis amb escassetat d’habitatge. No obstant això, aquests municipis concentren el 61% de la població espanyola i el 96% de les noves llars creades a Espanya entre el 2020 i el 2022. És a dir, malgrat que una part significativa de les noves promocions d’habitatge se situen en municipis amb un elevat dinamisme demogràfic, l’increment de l’oferta és insuficient per cobrir la demanda puixant.¹⁷

D’altra banda, és important matisar que, a les localitzacions on el nombre d’habitatges iniciats supera la creació de llars (desequilibri <0), no es detecta un desequilibri ressenyable relacionat amb un «excés d’oferta»: les diferències no són gaire grans en general i se solen observar en municipis relativament petits (amb un nombre d’habitatges iniciats petit en valor absolut). A més a més, cal destacar que la mètrica utilitzada no té en compte altres determinants de la demanda, com la demanda de segona residència (domèstica i estrangera), la demanda temporal (de treballadors itinerants, d’estudiants o de turistes) o la demanda per reposició d’habitatges obsolets (depreciació d’habitatges).

Si fem un zoom a Catalunya i a Madrid, observem que l’escassetat d’oferta no se circumscriu només a les capitals de les comunitats, sinó que molts altres municipis dels seus voltants la pateixen. Aquest fenomen s’observa de forma molt clara a l’àrea metropolitana de Barcelona, on alguns municipis, com Santa Coloma de Gramenet (0,72) o Sant Just Desvern (0,79), presenten un «desequilibri» molt superior al de Barcelona ciutat (0,46). Aquesta escassetat també s’observa als municipis més poblats de la tercera i de la quarta corona (Terrassa, Sabadell, Rubí, etc.), a la costa del Maresme (Mataró, Premià de Mar o Calella) i en alguns municipis de la Catalunya central, no tant pel dinamisme demogràfic, sinó per l’oferta molt limitada d’habitatge nou (Berga, Vic, Manlleu, Igualada, etc.).

Les conclusions per a les ciutats de Barcelona i de Madrid són similars: a la majoria de districtes, hi ha una notable escassetat d’habitatge en relació amb la formació de llars. Les úniques excepcions són els districtes en què, en l’actualitat, se situen les principals zones de desenvolupament urbà, com el districte de Sant Martí a la ciutat comtal i els districtes de Vicálvaro, d’Arganzuela i de Barajas a Madrid.

Per aprofundir una mica més en les diferències geogràfiques, al gràfic de la pàgina següent, mostrem les dades municipals agregades per província.¹⁸ S’hi observa una relació positiva entre el desequilibri mitjà de la província i la creació neta de llars. La Comunitat de Madrid, amb 31.350 noves llars entre el 2020 i el 2022, destaca com la regió amb més dinamisme demogràfic. En aquesta regió, el 76% dels 128 municipis de la comunitat per als quals disposem d’informació presenten una oferta insuficient (desequilibri >0), el 81% de la població de la comunitat viu en aquests municipis i el «desequilibri» mitjà és del 0,26. A la província de Barcelona, les dades són similars: el 72% dels 192 municipis amb informació presenten escassetat d’oferta, el 85% de la població de la província viu en aquests municipis i el «desequilibri» mitjà és del 0,35. Les dades a les províncies més turístiques són, fins i tot, una mica més tensionades (vegeu la taula següent).

Finalment, convé analitzar si l’escassetat d’oferta genera una pressió addicional sobre el creixement del preu de l’habitatge en aquests municipis. Per respondre aquesta pregunta, estimem una regressió lineal del creixement del preu de l’habitatge acumulat entre el 4T 2019 i el 3T 2022 sobre la mètrica de «desequilibri» i controlem pel nivell de preus del 4T 2019.¹⁹ El coeficient estimat és positiu i significatiu, la qual cosa suggereix que els municipis amb més desequilibri haurien experimentat un major creixement del preu de l’habitatge.²⁰

En aquest article hem mostrat que, a les ubicacions amb més dinamisme demogràfic, la construcció de nou habitatge és insuficient per cobrir la demanda puixant. La problemàtica de l’escassetat d’oferta es podria intensificar en els propers anys, perquè s’espera que la població continuï creixent gràcies a la immigració.²¹ En concret, segons les noves projeccions de població de l’INE, en els cinc propers anys, es podrien crear unes 217.000 noves llars per any. Així mateix, l’evolució demogràfica continuarà sent molt desigual en termes geogràfics, perquè es preveu una major creació de llars precisament a les províncies que ja presenten una oferta d’habitatge insuficient (vegeu l’última columna de la taula de la pàgina anterior).

Aquesta falta d’oferta d’habitatge a les zones econòmiques més dinàmiques no és un fenomen exclusiu d’Espanya, ja que també s’observa en altres països europeus i als EUA.²² A mesura que les persones migren per buscar feina, educació i oportunitats econòmiques, la demanda d’habitatge a les regions econòmicament més productives supera de bon tros la producció d’habitatges nous.

A Espanya, el sector de la promoció i de la construcció residencial assenyala diversos factors que limiten el creixement de l’oferta en aquestes zones més congestionades, entre els quals destaca l’escassa disponibilitat de sòl, un aspecte íntimament relacionat amb les diferents normatives urbanístiques que, en molts casos, dificulten la generació de nou sòl per a finalitats residencials. Altres aspectes administratius, com la lentitud en la tramitació de llicències o la inseguretat jurídica, juntament amb altres factors, com l’escassetat de mà d’obra, l’increment dels costos de construcció o alguns problemes de desproveïment de determinats subministraments, són també algunes de les principals raons que limiten la promoció d’obra nova. A més a més, en el context econòmic actual, és molt probable que moltes empreses del sector es vegin obligades a ajornar el llançament de nous projectes, atesos l’empitjorament de la situació macroeconòmica i l’impacte de l’augment dels tipus d’interès sobre la demanda.