Desacceleració del preu del lloguer a Espanya: el que revela el big data
A partir de les dades internes de CaixaBank sobre els imports dels rebuts de lloguer, construïm indicadors sobre l’evolució recent del preu del lloguer de l’habitatge a nivell provincial i per als municipis més grans. Els resultats obtinguts mostren que el preu del lloguer ja evidenciava una tendència generalitzada de desacceleració abans de l’arribada de la pandèmia i que l’esclat de la crisi sanitària va estendre les correccions a la major part de províncies i de municipis, amb descensos especialment acusats en els lloguers amb imports més baixos i en els municipis més turístics.
La tendència a la moderació del preu del lloguer a Espanya es va iniciar abans de l’aparició de la COVID-19, i la pandèmia no va fer més que accelerar-la. Així ho constaten els resultats de l’anàlisi que hem dut a terme amb dades internes de CaixaBank sobre els rebuts pagats en concepte de lloguer (degudament anonimitzats i tractats de forma agregada mitjançant tècniques de big data). En concret, seleccionem les relacions pagador-emissor que tenen sis mesos o menys d’antiguitat, amb l’objectiu de capturar els canvis de tendència que es produeixen al mercat, i construïm indicadors del preu del lloguer per a cada província i per als principals municipis espanyols.
Equipats amb aquests indicadors, al primer gràfic, observem que la variació interanual de la mitjana de les províncies va assolir el seu valor màxim al maig del 2019 i es va començar a desaccelerar de manera clara durant la segona meitat de l’any. En concret, el 42% de les províncies i el 40% dels municipis analitzats van assolir el valor màxim del preu dels nous lloguers abans del desembre del 2019. Per tant, a moltes localitzacions, comprovem que, després d’un lustre d’increments molt superiors als ingressos de les famílies, el preu del lloguer havia tocat sostre abans de la pandèmia.25
Amb l’arribada de la pandèmia, més localitzacions es van sumar a la tendència descendent, que es va intensificar, la qual cosa va provocar que la variació interanual del preu del lloguer de la mitjana provincial entrés en terreny negatiu de l’abril fins al juliol. Diversos factors haurien incidit en el descens, entre els quals destaca la caiguda dels ingressos de les famílies, que ha afectat, en especial, les llars amb ingressos baixos i que solen viure en un habitatge llogat. Per la seva banda, el notable increment de l’oferta de pisos en lloguer, derivat del transvasament d’habitatges que es destinaven al lloguer turístic al mercat residencial tradicional, també hauria incidit en la baixada de preus del lloguer a les zones turístiques, com es veurà més endavant.
- 25. Per a una anàlisi dels factors que van impulsar el preu del lloguer entre el 2014 i el 2019, vegeu l’article «Puja el lloguer a Espanya», publicat a l’Informe Sectorial Immobiliari del 2S 2019.
La caiguda dels ingressos de les famílies i el transvasament d’habitatges destinats al lloguer turístic van contribuir a la davallada dels preus.
El 2021, el preu del lloguer s’ha situat en terreny negatiu a gran part de la geografia espanyola: el 65% de les províncies i el 55% dels municipis analitzats registren preus més baixos el 2021 (amb dades fins al setembre) en relació amb la mitjana del 2020. L’última dada disponible, corresponent al setembre del 2021, mostra que el 46% de les províncies i el 42% dels municipis analitzats registren encara un preu mitjà del lloguer inferior al del desembre del 2019, abans de la pandèmia, de manera que la recuperació del mercat del lloguer encara està molt endarrerida en relació amb el mercat de compravenda.
Un esment especial mereixen els municipis de Madrid i de Barcelona, marcats amb cercles vermell i verd, respectivament, al gràfic següent. En el primer cas, els lloguers van patir una forta caiguda el 2020 (el –8,3%), tot i que és cert que també venien de taxes de creixement més elevades en els anys anteriors, i es van començar a recuperar el 2021 (el +0,6%). En canvi, a la ciutat comtal, el 2020, es va produir un alentiment, però els preus del lloguer van mostrar una certa resistència a ajustar-se fins a l’octubre del 2020, quan va entrar en vigor a Catalunya la llei que limita els preus del lloguer als mercats tensionats.26
- 26. Llei 11/2020, de 18 de setembre, de la Generalitat de Catalunya, de mesures urgents en matèria de contenció de rendes en els contractes d’arrendament d’habitatge. Des de l’1 d’octubre del 2020, aquesta llei limita els preus dels lloguers als municipis catalans declarats zona amb preus tensionats.
La moderació dels preus del lloguer s’intensifica arran de la pandèmia
Variació anual del preu del lloguer mitjà per municipis (%)
Si comparem l’evolució del preu del lloguer als municipis catalans afectats (on el preu del lloguer dels nous contractes no pot superar l’anterior o l’índex de referència) abans i després de l’entrada en vigor de la llei, i la comparem amb la resta dels municipis, obtenim que, des de l’octubre del 2020, la variació interanual del preu del lloguer hauria estat marginalment inferior als municipis catalans afectats (al voltant d’1 punt percentual).27 No obstant això, al gràfic següent, es pot observar que el preu del lloguer als municipis catalans afectats va mostrar una certa rigidesa a la baixa durant l’any 2020, abans de l’entrada en vigor de la llei, la qual cosa podria apuntar a una possible reticència a ajustar els contractes de lloguer a la situació de mercat, anticipant que, amb la nova llei, no es podrien apujar els lloguers. Així i tot, és difícil dur a terme una anàlisi empírica rigorosa per mesurar l’impacte de la llei del lloguer a Catalunya, ja que la seva entrada en vigor es va produir en un moment en què el mercat ja s’estava ajustant, i, a més a més, la pandèmia va tenir un impacte diferent sobre el mercat del lloguer a cada municipi per multitud de factors, com el grau de dependència del turisme, que analitzarem més endavant.28
- 27. Metodològicament, realitzem una anàlisi de diferències en diferències.
- 28. De manera similar, altres anàlisis mostren que la llei catalana hauria tingut poc impacte sobre els preus del lloguer, però, en canvi, hauria tingut un impacte negatiu sobre l’oferta. Vegeu «Efectos de la pandemia en el mercado del alquiler: ¿es conveniente una norma de regulación de precios?», EsadeEcPol Insight, núm. 27, febrer del 2021, i «La regulación del alquiler en Cataluña apenas incide en los precios, pero destruye la oferta», Idealista, març del 2021.
Un gran avantatge que ofereixen les dades internes dels rebuts pagats en concepte de lloguer és que permeten analitzar la distribució dels lloguers en una mateixa localització. Generalment, els indicadors del preu del lloguer disponibles informen sobre el preu del lloguer mitjà en una determinada zona. Però la veritat és que, en una mateixa localització, el rang de preus del lloguer és relativament ampli.29 Així, per analitzar l’evolució del preu del lloguer en diferents punts de la distribució, calculem dos indicadors addicionals (a més de la mitjana): l’indicador del percentil 75 (lloguers alts) i el del percentil 25 (lloguers baixos).30
- 29. Generalment, el preu del lloguer depèn de l’estat de conservació de l’habitatge, de la superfície i d’altres factors específics diferents de la zona en què es localitza.
- 30. L’indicador del percentil 25 (en un mes i en una localització) és un valor tal que el 25% dels lloguers en aquesta localització són inferiors a aquest valor (i el 75% dels lloguers són superiors). L’indicador del percentil 75 es defineix de manera anàloga i mesura l’evolució dels lloguers alts en una zona.
que els lloguers alts en la mitjana de les províncies.
En fer-ho, comprovem que els lloguers situats a la part baixa de la distribució (percentil 25) van créixer de forma més moderada abans de la pandèmia (avanç del 5,1% el 2018, en relació amb el 5,8% de la mitjana) i que el seu descens el 2021 és més intens (el –6,1%, en relació amb el –4,2% de la mitjana).31 En canvi, els lloguers situats a la part alta de la distribució (percentil 75) van créixer de forma més vigorosa el 2019 (el 6,5%), i el seu descens, en la mitjana provincial, és més limitat el 2021 (el –4,1%).32 Així ho recull el gràfic següent, que mostra la variació anual mitjana a nivell provincial (els resultats a nivell municipal són similars). Aquests resultats suggereixen que una gran part de l’ajust en el preu del lloguer s’ha produït entre els lloguers més baixos, generalment en habitatges ocupats per llars de renda baixa, que, arran de la pèrdua de la feina i de la reducció dels ingressos, han estat els més afectats per la crisi.
- 31. A més a més, a les províncies on baixen els preus el 2021, els lloguers baixos registren un descens anual mitjà molt significatiu (el –14%).
- 32. A més a més, a les províncies on augmenten els preus el 2021, els lloguers que més pugen són els alts (el percentil 75 registra un increment mitjà del 5,9% en aquestes províncies).
La pandèmia va tenir un fort impacte sobre el turisme internacional, la qual cosa va repercutir de forma directa sobre els preus del lloguer dels habitatges a les localitats més turístiques: el transvasament al mercat residencial tradicional dels habitatges destinats al lloguer turístic va incrementar l’oferta i, per tant, va abaixar els preus. Després de classificar els municipis entre turístics i no turístics (segons si la despesa amb targetes estrangeres als TPV de CaixaBank va ser superior, o inferior, al 10% del total el 2019), observem que el preu del lloguer mitjà va recular de forma més intensa el 2020 als municipis turístics i que aquest descens va ser més acusat als lloguers alts (percentil 75). A més a més, veiem també que el preu del lloguer als municipis no turístics ha trigat més a ajustar-se (no s’observen descensos en mitjana anual fins al 2021) i que el descens va ser menys intens que als municipis turístics i es va concentrar a la part baixa de la distribució (percentil 25).33
- 33. Per a una anàlisi de l’impacte del turisme internacional sobre la demanda d’habitatge estranger i sobre els preus de compravenda als municipis turístics, vegeu «Com ha afectat la caiguda del turisme estranger el mercat immobiliari residencial espanyol?».
El preu del lloguer recula més als municipis turístics, en especial a la part alta de la distribució
Variació anual mitjana dels lloguers nous (%)
La crisi de la COVID-19 ha intensificat i ha estès l’ajust de preus que ja es vivia al mercat del lloguer abans de l’arribada de la pandèmia. En aquest context, l’avantprojecte de llei pel dret a l’habitatge presentat pel Govern espanyol a l’octubre del 2021 introdueix un nou instrument regulador perquè els governs autonòmics i els ajuntaments puguin declarar zones amb lloguers tensionats, amb la finalitat de limitar els preus del lloguer en aquestes zones. L’experiència internacional destaca la importància d’avaluar de forma acurada l’efectivitat i l’impacte d’aquesta mena de mesures, ja que, en determinats casos, pot arribar a ser contraproduent.34
- 34. Vegeu Banc d’Espanya, «La intervención pública en el mercado del alquiler de vivenda: una revisión de la experiencia internacional», Documentos Ocasionales, núm. 2.002, 2020.