La situació de l’economia espanyola ha millorat de forma notable al llarg del 2021, després del xoc històric que va ser la pandèmia. L’avanç de la vacunació i l’efectivitat de les mesures implementades per mitigar l’impacte econòmic i social de la COVID-19 han permès que l’activitat s’hagi anat recuperant de manera progressiva. Una trajectòria positiva que preveiem que es consolidarà el 2022, gràcies, en part, a l’impuls addicional dels fons NGEU. Així, les nostres previsions apunten al fet que el PIB d’Espanya s’accelerarà i creixerà el 4,4% el 2021 i el 5,9% el 2022.

En aquest context de recuperació econòmica, el mercat immobiliari espanyol exhibeix una tendència molt positiva, en especial pel que fa a la demanda. Tant és així que la reactivació de les compravendes d’habitatge ha sorprès pel seu vigor: fins a l’octubre del 2021, es van realitzar 468.000 operacions, la qual cosa representa un creixement del +35,9% en relació amb el 2020 i del +8,3% en relació amb el 2019; de fet, l’activitat al sector residencial es troba en màxims des del 2008. Una gran part de la reactivació de la demanda procedeix de l’aflorament de la demanda embassada i de l’estalvi «forçós» acumulat durant els mesos de confinament i de fortes restriccions de mobilitat, que, en combinació amb unes condicions de finançament molt favorables, han fet més atractiva la compra i la inversió en actius immobles. Així, el sector residencial va camí de tancar l’any amb 545.000 compravendes en el conjunt de l’any.

Entre comunitats autònomes (CA), des del començament d’enguany, s’observa que les que encara no han recuperat els nivells d’activitat del 2019 són les que van patir més les conseqüències econòmiques de la crisi sanitària. Destaquen els casos de les Canàries i de les Balears, les regions més dependents de l’arribada de turistes, on el nombre de transaccions d’habitatge se situen més del 5% per sota dels nivells prepandèmics. La Comunitat Valenciana i el País Basc són les altres dues regions on la demanda residencial es troba més endarrerida, afectades, en especial, per les fortes restriccions derivades de la crisi sanitària, per la dependència de la demanda estrangera (en el cas de la primera) i per la composició sectorial de la seva economia (en el cas del País Basc).

A mesura que el sector evoluciona en la nova normalitat, es comença a observar que alguns dels principals aspectes que van caracteritzar la demanda postconfinament s’estan suavitzant: (i) ja no solament es reactiva la compra d’habitatge nou, sinó que el de segona mà també creix i se situa per damunt dels nivells pre-COVID; (ii) es modera la preferència per viure fora de les grans ciutats o de les capitals de província (l’auge del teletreball i la recerca d’un major distanciament social va provocar l’interès per habitatges fora dels grans nuclis urbans);¹ (iii) sembla que la dimensió dels habitatges transaccionats, després d’augmentar de manera significativa el 2020, s’ha estancat en el 1T 2021; (iv) la compravenda d’habitatges unifamiliars (en percentatge sobre el total de compravendes) va tocar sostre al final del 2020, i (v) es recupera la demanda estrangera, de forma molt més clara a partir de l’estiu del 2021, quan l’èxit de la campanya de vacunació a Espanya i a tota Europa va permetre una reducció dràstica de les restriccions a la mobilitat i, de retruc, un augment de l’arribada de turistes.2

De cara al 2022, els principals factors que determinen la demanda residencial continuaran fent costat al sector. En primer lloc, les perspectives per al conjunt de l’economia són favorables (esperem que el PIB recuperi llavors els nivells prepandèmics) i el mercat laboral mantindrà un bon ritme de creació d’ocupació (després d’haver assolit els nivells pre-COVID el 2021). En segon lloc, la confiança de les famílies continua augmentant i es troba ja en cotes similars a les registrades el 2019, segons l’indicador de confiança de la Comissió Europea. En tercer lloc, la renda disponible de les famílies ja està mostrant signes clars de recuperació, i una gran part de l’estalvi acumulat en els últims mesos es destinarà també a la inversió en habitatge. A més a més, la formació de llars s’està recuperant després del descens que va patir durant els mesos de confinament (en l’últim any fins al 3T 2021, s’han creat 124.000 llars, una xifra molt similar a la del 2019). Al seu torn, la demanda estrangera d’habitatge es continuarà recuperant a mesura que augmentin les arribades de turistes.³ Finalment, les condicions de finançament continuaran sent favorables (els tipus hipotecaris han marcat nous mínims el 2021), i no s’esperen pujades de tipus d’interès per part del BCE per a l’any vinent.⁴  

Malgrat que els factors de demanda continuen sent clarament favorables, els factors temporals que han impulsat la demanda el 2021 perdran intensitat el 2022, de manera que esperem una moderació de la demanda cap a cotes similars a les anteriors a la pandèmia, lleugerament per damunt de les 500.000 transaccions anuals.

Els certificats de final d’obra (disponibles fins al mes de setembre) mantenen el bon to del 2020: des del començament d’enguany, s’han acabat 68.593 habitatges, la qual cosa representa un repunt del 13% en relació amb l’any passat i del 25% en relació amb el mateix període del 2019. És a dir, el lliurament d’habitatges nous no solament ha superat els nivells prepandèmia, sinó que ha assolit màxims des del 2012.

Cal destacar que, malgrat ser positives, aquestes xifres no reflecteixen la situació actual de la nova oferta d’habitatge, ja que fan referència a promocions començades, en molts casos, abans de la pandèmia. Mentrestant, la nova oferta d’habitatge, molt més dependent de factors estructurals, continua estant més endarrerida: entre el gener i el setembre, els visats d’obra nova han repuntat el 26% anual, però se situen encara el 3,9% per sota dels nivells del 2019.

Si es manté el ritme actual, s’hauran emès una mica més de 100.000 visats d’obra nova en el conjunt del 2021, xifres molt similars a les del 2018 i el 2019. A més a més, a mitjà i a llarg termini, les perspectives per a l’oferta continuen sent favorables, tenint en compte la fortalesa dels factors que impulsen la demanda i l’efecte dinamitzador de l’arribada dels fons de reconstrucció europeus NGEU, que, en l’àmbit de l’habitatge, es destinaran a la rehabilitació, d’acord amb els ambiciosos objectius mediambientals que vertebren la instrumentalització d’aquests fons europeus.

No obstant això, en els últims mesos, han aparegut a l’horitzó noves nuvolades, relacionades amb l’encariment de les primeres matèries i amb el bloqueig del comerç internacional, que podrien llastar la recuperació de l’oferta. Segons les dades d’Eurostat, els costos del sector creixen per damunt del 12% anual, i els preus de certs subministraments, per damunt del  15% (última dada disponible del setembre). En aquesta mateixa línia, una enquesta recent duta a terme per la patronal del sector, la Confederació Nacional de Construcció (CNC), recull que el 75% de les empreses han patit algun desproveïment o algun retard inusual de fusta, d’alumini o d’acer, entre altres materials. En aquest context, el sector ja alerta de retards en les obres i demana una major possibilitat de renegociar els contractes, d’ampliar els terminis d’execució de les obres sense penalitzacions i d’agilitar les licitacions dels projectes dels fons europeus.

L’impuls generalitzat de la demanda i la menor capacitat de reacció per part del sector promotor i, per tant, la menor reactivació de l’oferta estan provocant una certa tendència alcista en els preus de l’habitatge, més clara al segment de l’habitatge nou. D’ençà que les taxes interanuals van arribar al seu nivell més baix entre el 4T 2020 i el 1T 2021 (en funció de l’indicador de preus), els preus han mostrat una trajectòria ascendent al llarg del 2021. Les dades més recents disponibles recullen un repunt addicional en els preus en el 3T 2021, del 7,4% interanual (el 5,4% en el 2T), segons l’índex trimestral de preus de vendes d’habitatges repetits del Col·legi de Registradors; del 4,2% interanual (el 3,3% en el 2T), segons l’índex del preu de l’habitatge de l’INE basat en transaccions, i del 2,6% (el 2,4% en el 2T), segons el valor de taxació de l’habitatge lliure publicat pel MITMA. Amb aquest increment, el preu de l’habitatge va superar en el 3T 2021 el nivell prepandèmia (el +0,5% en relació amb el 4T 2019). La tendència ascendent s’observa a totes les CA, perquè totes elles van anotar avanços en termes interanuals en el 3T 2021; no obstant això, el grau de recuperació entre comunitats és heterogeni (vegeu el gràfic de la pàgina següent). Destaca el fort creixement dels preus des del 4T 2019 a les Balears, a Andalusia, a Cantàbria, a Astúries i a la Comunitat Valenciana, entre d’altres, en relació amb altres regions que no han superat encara aquests nivells prepandèmia (destaquen Navarra, Aragó i Castella i Lleó).

A curt termini, el dinamisme de la demanda en relació amb l’oferta i l’encariment dels costos de construcció suggereixen que els preus de l’habitatge continuaran tenint un cert recorregut a l’alça. A més a més, les condicions de finançament favorables continuaran donant suport a la inversió en actius immobiliaris. No obstant això, a mitjà termini, tenint en compte l’absència de desequilibris estructurals en els principals determinants tant de demanda com d’oferta, no esperem que els preus entrin en una espiral alcista preocupant, sinó que, previsiblement, el seu creixement hauria de ser més coherent amb l’evolució de la renda de les famílies, quan es dilueixi l’«efecte xampany» de la demanda, es recuperi l’oferta de forma més significativa i es moderin els preus de les primeres matèries.5