La crisis de la COVID-19 acelerará la transformación del sector inmobiliario
La crisis actual está desencadenando cambios en numerosos aspectos de nuestras vidas, muchos de ellos relacionados con nuestras preferencias residenciales. Por ejemplo, el teletrabajo puede llegar a transformar cómo y dónde vivimos. La pandemia también ha supuesto un impulso a la digitalización del sector inmobiliario y podría acelerar ciertas transformaciones en otros ámbitos como la rehabilitación de vivienda, lo que apoyaría la transición hacia una economía más sostenible.
Más allá del análisis coyuntural de cómo evolucionará la economía y el sector inmobiliario este año y el próximo, es importante preguntarse si una vez superada esta pandemia volveremos a una situación similar a la de antes del shock, o si se producirán cambios sustanciales en nuestra sociedad y en nuestra forma de vivir y relacionarnos. Unos cambios que pueden afectar de forma permanente nuestros hábitos y preferencias de consumo, y abarcar muchos ámbitos desde cómo nos educamos o trabajamos hasta cómo compramos y hacemos deporte, por ejemplo. Aunque es difícil dar respuestas definitivas a esta cuestión, hay algunas transformaciones que ya estaban en marcha antes del coronavirus y que se pueden acelerar con la crisis, lo que precipitaría el cambio de forma permanente.1
La crisis ha supuesto un impulso al teletrabajo. Durante la pandemia, el teletrabajo se ha instaurado como la opción preferente para quienes pueden trabajar desde casa con el fin de facilitar el distanciamiento social y evitar desplazamientos innecesarios al centro de trabajo. Lo cierto es que, ya antes de la pandemia, cada vez más empresas estaban favoreciendo el teletrabajo con la creación de las infraestructuras necesarias para la conexión remota, poniendo dispositivos móviles a disposición de sus trabajadores y ofreciéndoles la formación necesaria en herramientas digitales. Un estudio reciente de CaixaBank Research estima que en la actualidad un 32,6% del total de los empleados en España podría potencialmente llevar a cabo su trabajo en remoto, un porcentaje similar al de la mayoría de las economías avanzadas.2 En este sentido, es muy probable que el teletrabajo sea uno de esos cambios que ya se estaban produciendo y que se acelerarán gracias a la crisis.
- 1. Léase el Dossier «El mundo después de la COVID-19» en el IM05/2020 disponible https://www.caixabankresearch.com/es/informe-mensual/445/mayo-2020/mundo-despues-covid-19, que contiene reflexiones sobre los cambios que la pandemia traerá para la economía y la sociedad.
- 2. Véase el artículo «La COVID-19 da un empujón al teletrabajo» disponible en https://www.caixabankresearch.com/es/economia-y-mercados/mercado-laboral-y-demografia/covid-19-da-empujon-al-teletrabajo. Y Dingel, J. y Neiman, B. (2020). «How many jobs can be done at home?». NBER Working Papers.
El aumento del teletrabajo tiene importantes implicaciones para el mercado inmobiliario, pues afecta directamente a las preferencias de los compradores sobre la ubicación de la vivienda (se puede vivir más lejos del centro de trabajo si hay que desplazarse menos días a la semana) y sobre el tamaño y distribución de la vivienda (se demandarán viviendas más amplias y que sean versátiles, con distintos usos del espacio, por ejemplo).3 Esta transformación tiene un impacto que sobrepasa el propio sector inmobiliario, pues las planificaciones urbanística, de transportes y servicios públicos deberán adaptarse a esta nueva realidad.
Los cambios en la forma de trabajar afectarán a nuestro modo de vida y pueden ayudar a acelerar la transición económica hacia un sistema más sostenible y respetuoso con el medio ambiente. Los compradores cada vez prestan más atención a aspectos relacionados con la sostenibilidad de las viviendas y su eficiencia energética, un cambio que ya se estaba produciendo, pero que puede verse acelerado tras la pandemia. La crisis también ha puesto al descubierto las carencias en algunas viviendas, que no cumplen los mínimos requisitos de salubridad. En este sentido, puede cobrar una mayor importancia la rehabilitación de las viviendas existentes, pues generalmente se construyeron con unos estándares de sostenibilidad muy distintos a los que se exigen actualmente a la obra nueva.
- 3. Asimismo, el largo periodo de confinamiento ha hecho que los consumidores valoren más que las viviendas tengan terraza o algún espacio exterior de uso privado, aunque no está claro todavía si este cambio de preferencias ha sido temporal o se trata de un fenómeno más persistente, por ejemplo, ante la posibilidad de que se produzca un rebrote y se vuelvan a implementar medidas de confinamiento.
Las empresas que habían invertido en adoptar las nuevas tecnologías digitales han podido seguir ofreciendo sus servicios a distancia, por ejemplo, mediante visitas virtuales a las viviendas. También se han dado facilidades a los potenciales compradores, por ejemplo, ofreciendo la posibilidad de reservar un piso por más tiempo de lo habitual durante el estado de alarma y sin coste en caso de desistimiento. En muchos casos, posiblemente se haya conseguido mejorar la experiencia del cliente. Esto podría propiciar que el cliente siguiera demandando una mayor flexibilidad y personalización de los servicios una vez que se supere la pandemia.
Algo que también ha dejado al descubierto la crisis del coronavirus es la enorme dificultad de construir viviendas cumpliendo las medidas de distanciamiento social en las obras. En parte, esto se debe a la propia naturaleza de la actividad. Pero también es cierto que pone de relieve que el sector de la construcción se encuentra rezagado en la adopción de las nuevas tecnologías digitales y de la robotización. Por ejemplo, se podría reducir el número de trabajadores en las obras con procesos de producción más industrializados, en los que muchos de los trabajos especializados se realizaran en otra ubicación y de forma más automatizada.
La crisis también ha traído cambios en el mercado del alquiler. En los últimos años, el número de pisos destinados al alquiler turístico a corto plazo crecieron de forma exponencial. Con el derrumbe del turismo, estos pisos han quedado vacíos y muchos inversores particulares han decidido traspasarlos al alquiler convencional. Probablemente este proceso dé marcha atrás a medida que el turismo internacional se vaya recuperando, pero es posible que no se revierta completamente la situación si los inversores perciben un mayor riesgo en el mercado de corto plazo (por ejemplo, una mayor volatilidad de los ingresos).
En una vertiente más negativa, la crisis también ha puesto al descubierto los problemas de accesibilidad a la vivienda, especialmente entre la población más vulnerable, que suele vivir en régimen de alquiler.
El Gobierno ha adoptado varias medidas para apoyar a los inquilinos ante la crisis de la COVID-19, como la suspensión de los desahucios hasta final de año, la renovación automática de contratos de alquiler por seis meses y la concesión de microcréditos para pagar el alquiler. Estas medidas ayudarán a atajar la emergencia social del momento. Sin embargo, el mercado del alquiler adolece de problemas estructurales que necesitan de una regulación estable que favorezca la inversión. En este sentido, la creación de un parque relevante de vivienda con alquileres asequibles debería ser una prioridad.
En definitiva, la COVID-19 no solamente nos ha traído una profunda crisis económica. Una vez superemos este bache, que lo haremos, los cambios económicos y sociales resultantes pueden ser de calado y tendrán un importante impacto en el mercado inmobiliario a largo plazo. No hay vuelta atrás.