Ralentización controlada
El sector se ha ido desacelerando en 2019 en un contexto de empeoramiento de las perspectivas económicas. De cara a 2020, el mercado seguirá evolucionando de manera favorable, aunque el ritmo de avance será más moderado.
La ralentización del sector inmobiliario está siendo algo más pronunciada de lo que se preveía hace unos meses. Esta coyuntura nos ha llevado a revisar a la baja las previsiones de crecimiento de los precios de la vivienda y las compraventas en relación con las que publicamos en el Informe Sectorial Inmobiliario del pasado mes de junio. Aun así, es importante destacar que dicha desaceleración se ha producido en un contexto en el que las perspectivas de crecimiento de la economía española también se han resentido. En concreto, las previsiones de crecimiento del PIB de CaixaBank Research han pasado del 2,4% al 1,9% en 2019 y del 1,9% al 1,5% en 2020, por el impacto del menor crecimiento mundial, especialmente de algunas economías europeas, y por la revisión de los datos históricos que ha llevado a cabo el INE.
Ante este cambio de perspectivas, ¿debemos preocuparnos? Si bien hay motivos para estar alerta, no se observan signos de alarma: los factores que explican la desaceleración son principalmente externos, y los factores que sostienen el avance del sector inmobiliario (esencialmente, el crecimiento sostenido del empleo, la recuperación de los salarios y unas condiciones financieras acomodaticias) siguen siendo sólidos, si bien pierden algo de intensidad, como veremos en detalle a continuación. Además, cabe destacar que la moderación del ritmo de crecimiento de los precios de la vivienda, con avances más acordes a los de la renta disponible de los hogares, es un aspecto positivo para que el actual ciclo sea más sostenible y duradero. Por estas razones, mantenemos un escenario de crecimiento moderado del sector inmobiliario para el año 2020.
Como avanzábamos en la sección anterior, el empleo sigue creciendo de forma considerable (nuestras previsiones son de 330.000 ocupados más en 2019 y 265.000 en 2020), a pesar de que lo hace significativamente por debajo del promedio registrado entre 2015 y 2018 (500.000 ocupados por año). Y, aunque se genera menos empleo, la renta disponible de los hogares sigue avanzando a un ritmo similar al de los años anteriores gracias a la recuperación de los salarios, que crecen ligeramente por encima del 2%. Por otro lado, el sector inmobiliario también cuenta con el apoyo de unas condiciones financieras favorables. Si antes del verano se especulaba que el BCE podría empezar a subir los tipos de interés en 2020, el empeoramiento del escenario global ha conllevado un giro de 180 grados de la política monetaria. En particular, el BCE ha lanzado un nuevo programa de estímulos monetarios, llevando a cabo un nuevo recorte del tipo depo hasta el –0,50% y reanudando las compras netas de activos a un ritmo de 20.000 millones de euros mensuales. Así, ahora todo apunta a que los tipos de interés se mantendrán muy bajos por un periodo prolongado.
Después del fuerte crecimiento experimentado en los últimos años, la demanda de vivienda empieza a estabilizarse. Según los datos del INE (basados en el Colegio de Registradores), la compraventa de viviendas retrocedió un 3,2% interanual entre enero y septiembre de 2019, si bien ello se debe en parte al impacto temporal de la implementación de la nueva ley hipotecaria que entró en vigor el pasado mes de junio (las compraventas cayeron un 9,6% interanual entre julio y septiembre). Del mismo modo, la inversión residencial en términos reales, según los datos de contabilidad nacional, retrocedió un 0,9% intertrimestral en el 3T 2019 (+1,8% interanual), rompiendo por primera vez la tendencia ascendente iniciada en 2014. En todo caso, el volumen de compraventas se sitúa por encima de las 500.000 unidades anuales, lo que supone más de 10 transacciones por cada 1.000 habitantes, y por ello no es de extrañar que se observe una tendencia a la estabilización.
La estadística publicada por el Ministerio de Fomento (elaborada a partir de datos del Consejo General del Notariado) ofrece un desglose por tipo de comprador. En el primer semestre de 2019, la compraventa de viviendas retrocedió un 2,8% debido al descenso de los compradores españoles, especialmente de las compraventas de segunda residencia (–7,5% interanual en el primer semestre)1 . Las compraventas por parte de extranjeros también se desaceleraron, pero todavía siguen en positivo (+1,2% interanual en el primer semestre).
- 1. Las compraventas de segunda residencia se definen como aquellas en las que el comprador y la vivienda se encuentran en provincias diferentes.
En consonancia con el descenso de las compraventas, la nueva concesión de crédito a los hogares para la compra de vivienda ha descendido ligeramente (–0,6% interanual en el acumulado de enero a septiembre de 2019). Un descenso que se explica en parte por unas caídas superiores al 20% en junio y julio ante el retraso de algunas operaciones por los cambios regulatorios, pues en agosto y septiembre los flujos de crédito se han recuperado (crecimiento del 5,3% y 4,6% interanual, respectivamente).
Aunque haya perdido ímpetu a lo largo de 2019, el sector de la construcción sigue destacando de manera positiva respecto al conjunto de la economía española. Así, el valor añadido bruto de la construcción, en términos reales, creció un 2,4% interanual en el 3T 2019, comparado con un avance del 6,2% un año atrás. Sin embargo, aún crece por encima del conjunto del PIB (2,0%). Por su parte, los visados de obra nueva crecieron un todavía notable 8,8% interanual entre enero y septiembre de 2019, pero muestran una importante desaceleración comparado con un avance del 24,7% en el año 2018. Además, es importante remarcar que no se observan excesos por el lado de la oferta: el nivel actual de producción de nuevas viviendas (alrededor de las 107.000 viviendas anuales) se encuentra todavía por debajo de la creación neta de hogares en los últimos 12 meses (120.000 según la EPA) y de la cifra proyectada por el INE para los próximos años (unos 135.000 hogares cada año en promedio en el periodo 2019-2025).
El número de ocupados en la construcción creció un 2,4% interanual en el 3T 2019 (29.700 ocupados más en el último año), mostrando una importante ralentización si se compara con un avance del 7,4% en el mismo periodo de 2018 (86.000 ocupados). Con todo, cabe destacar que la contratación en la construcción ha crecido con más vigor que en el resto de los sectores (la ocupación total creció un 1,8% interanual en el 3T 2019).
En consonancia con una demanda más contenida, el precio de la vivienda también se ha desacelerado en 2019. Según la estadística publicada por el Ministerio de Fomento (basada en precios de tasación), el precio de la vivienda creció un 3,2% interanual en el 2T y 3T 2019, ligeramente por debajo del 4,4% registrado en el primer trimestre del año. El precio de la vivienda del INE (basado en precios de transacción) también bajó una marcha, pasando de un crecimiento del 6,8% interanual en el 1T 2019 al 5,3% en el 2T. Sin embargo, las diferencias regionales siguen siendo muy significativas, tal y como analizamos en detalle en el artículo «La creciente divergencia del precio de la vivienda en España» de este mismo Informe Sectorial. En los próximos trimestres, prevemos que el precio de la vivienda seguirá desacelerándose, con avances positivos alrededor del 3% en 2020. Como se recogía al principio del artículo, es importante destacar que la moderación del crecimiento de los precios de la vivienda, con avances más acordes con la renta disponible de los hogares, favorece la sostenibilidad del actual ciclo expansivo del sector inmobiliario.
La moderación del ritmo de avance del precio de la vivienda, el crecimiento de la renta disponible de los hogares y unas condiciones financieras favorables ayudarán a mantener las ratios de accesibilidad a la vivienda y de esfuerzo en costas similares a las actuales. Según el Banco de España, dichas ratios descendieron ligeramente en el segundo trimestre, rompiendo así la tendencia ascendente iniciada en 2015. En concreto, la ratio de accesibilidad (años de renta para comprar una vivienda) fue de 7,49 en el 2T 2019 (frente al 7,51 en el 1T 2019) y la ratio de esfuerzo (porcentaje de la renta bruta disponible que el hogar mediano destina a pagar el importe de las cuotas hipotecarias requeridas para financiar la compra de una vivienda en el primer año) fue del 33,3% en el 2T 2019 (frente al 33,5% en el 1T 2019).