El mercado inmobiliario español se desaceleró a lo largo de 2023, pero la evolución fue bastante más positiva de lo que se esperaba a principios de año. Un año después, podemos afirmar que el mercado inmobiliario ha resistido mucho mejor de lo pronosticado en un entorno de tipos de interés elevados. Una resiliencia que se explica por varios factores de apoyo que desgranamos a continuación.

En primer lugar, cabe remarcar que el desempeño del conjunto de la economía española en 2023 también ha sido mucho mejor de lo esperado. El PIB avanzó un 2,5% en el conjunto del año, un registro notable y que supera ampliamente el crecimiento que se preveía a finales de 2022 (1,0%). Esta sorpresa positiva se explica, principalmente, por el desvanecimiento más rápido de lo previsto de la crisis energética y por las buenas cifras del sector exterior español, muy ligado a los servicios, tanto turísticos como no turísticos.

La buena marcha de la economía española se ha reflejado en unas excelentes cifras del mercado laboral en 2023: el número de ocupados creció en 783.000 personas y la tasa de paro descendió en más de 1 p. p., hasta el 11,8% en el 4T 2023 (frente al 12,9% de finales de 2022). La tasa de temporalidad también se ha reducido drásticamente en los últimos años (16,5% en el 4T 2023 frente al 26,3% en 2019), lo cual estaría alentando la decisión de comprar una vivienda, puesto que los trabajadores con contrato indefinido suelen tener mayores facilidades para acceder al crédito hipotecario que los trabajadores con contrato temporal. La evolución de la remuneración por empleado también ha sido positiva, con crecimientos salariales en torno al 4%, según el indicador de salarios de CaixaBank Research.¹ De este modo, la renta de los hogares avanzó de forma significativa (11,4% interanual en los tres primeros trimestres de 2023), un avance superior a la inflación en este periodo (3,6%).

La fortaleza del mercado laboral ha permitido atraer significativos flujos de inmigración. En 2023, la población extranjera residente en España creció en 544.000 personas (709.000 si incluimos la de doble nacionalidad), unas cifras muy significativas y que no se habían registrado desde el boom inmobiliario que culminó en 2008. Esta población suele localizarse en las zonas de mayor actividad económica, como las grandes ciudades y las zonas turísticas, impulsando la demanda de vivienda en estas localizaciones, tal y como veremos en el segundo artículo de este informe, «Población y precio de la vivienda en España: una relación estrecha».

Otro factor que ha sostenido el mercado inmobiliario es una situación financiera de los hogares menos tensionada de lo esperado. En particular, la ratio de endeudamiento de los hogares se redujo hasta el 76,5% de la renta bruta disponible (RBD) en el 3T 2023, el nivel más bajo desde 2002 y 12 p. p. inferior al promedio de la UE (89%). El menor endeudamiento de los hogares, el elevado porcentaje de hipotecas concedidas a tipo fijo en los años recientes (71% en 2022) y el dinamismo de las rentas ha limitado el impacto del aumento de los tipos de interés sobre la carga financiera del conjunto de los hogares, que ha aumentado en solamente 0,5 p. p. de la RBD entre el 4T 2021 y el 3T 2023, situándose en el 1,7%.² Con todo, los hogares endeudados a tipo variable y aquellos que han contraído préstamos recientemente han tenido que hacer frente a gastos por intereses más elevados, aunque se espera que vayan descendiendo durante este año gracias a la bajada de los tipos de interés de referencia de los préstamos a tipo variable.³

Estos factores han sostenido la demanda de vivienda y han mitigado el impacto negativo del aumento de los tipos de interés. Por ello, pese a que las compraventas de vivienda descendieron un 9,7% en 2023 hasta las 587.000 unidades, una cifra superior al de los niveles prepandemia (+16,1% respecto a 2019) y del promedio histórico (470.000). Por segmentos, el mayor ajuste se concentra en las compraventas de vivienda de segunda mano (–10,8% en 2023 frente a –4,8% de las compraventas de vivienda nueva). En 2023, la compraventa de vivienda nueva representó un 17,9% del total de compraventas (20,1% en 2022).

Las compraventas por parte de extranjeros, que repuntaron con fuerza en 2022 hasta niveles récord (94.500 viviendas según el Colegio de Registradores), están descendiendo a un menor ritmo que las compraventas de primera y segunda residencia de españoles. Según los datos de compraventas del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana (MIVAU, anteriormente MITMA), el número de compraventas de extranjeros retrocedió un 8,7% interanual en los tres primeros trimestres de 2023 comparado con un –11,8% de las compraventas de segunda residencia y un –15,0% de las de primera residencia por parte de españoles. Este mejor desempeño relativo de las compraventas por parte de extranjeros ha supuesto que su peso sobre el total haya aumentado significativamente (20,2% según el MIVAU y 15,4% según el Colegio de Registradores en el 3T 2023).⁴

El impacto del aumento de los tipos de interés ha sido más intenso en el mercado hipotecario. El número de hipotecas descendió un 17,8% en 2023, y la nueva concesión de crédito a hogares para la compra de vivienda, un 18,6% en ese mismo periodo, si bien ambos indicadores se encuentran por encima de los registros de 2019. Así, el descenso del crédito hipotecario está siendo superior al de las compraventas, lo que refleja un cambio en la tipología de comprador de vivienda y la adquisición de un mayor peso por parte de la demanda de reposición, la extranjera y la inversora, que suelen disponer de recursos propios para la compra. De este modo, la ratio del número de hipotecas sobre el número de compraventas ha caído de forma significativa (65,0% en 2023 frente a 71,4% en 2022).

En el mercado hipotecario, los tipos de interés de concesión de las nuevas hipotecas se han mantenido bastante ajustados a pesar del incremento de los tipos de interés oficiales y los tipos de referencia del mercado, como el euríbor a 12 meses. Las hipotecas a tipo fijo, por ejemplo, se han concedido a unos tipos medios del 3,5% en la segunda mitad de 2023, mientras que el euríbor superó el 4% en este periodo.

A mediados de 2022, cuando el BCE empezó el nuevo ciclo de subidas de tipos de interés, el precio de la vivienda se empezó a desacelerar y siguió desacelerándose hasta el primer semestre de 2023. Sin embargo, en el segundo semestre volvió a incrementar su ritmo de avance. En concreto, el valor de tasación de la vivienda libre (MIVAU) avanzó un 1,6% intertrimestral en el 4T (frentel al 0,3% del 2T y el 1,1% del 3T) y la variación interanual se aceleró del 4,2% en el 3T al 5,3% en el 4T. El índice del precio de la vivienda que publica el INE (basado en precios de transacción) mostró un comportamiento similar: avance significativo en el 3T (2,5% intertrimestral frente al 2,1% en el 2T) y aceleración de la variación interanual (del 3,6% en el 2T al 4,5% en el 3T). La resiliencia de la demanda de vivienda (que a pesar de descender sigue en cotas elevadas) y una oferta de vivienda nueva limitada son los principales factores que explican la resistencia del precio de la vivienda en términos nominales. En términos reales, el ajuste del precio de la vivienda ha sido considerable (–2,8% en 2022-2023).

Por segmentos, el precio de la vivienda nueva crece de forma mucho más significativa (11% interanual en el 3T), en comparación con la vivienda de segunda mano (3,2%), a causa de la relativa escasez de oferta de vivienda nueva, una mayor preferencia por esta tipología de vivienda y unos costes de construcción residencial que se han consolidado en niveles altos (avance del 3,7% en 2023 tras aumentar un 20% en 2021-2022).

A pesar del crecimiento sostenido del precio de la vivienda, es necesario señalar que no hay signos claros de que el mercado inmobiliario español esté sobrevalorado. Según el Informe de Estabilidad Financiera del Banco de España publicado en otoño de 2023, los indicadores sobre desequilibrios en los precios de la vivienda se encuentran cerca del nivel neutro y, de hecho, se rebajó el nivel de alerta sobre el sector inmobiliario que se había lanzado en informes anteriores.  En efecto, para el conjunto de la economía, el precio de la vivienda está avanzando por debajo de la renta del hogar mediano, de modo que la ratio de accesibilidad ha descendido ligeramente en 2023 (del 7,83 en el 4T 2022 al 7,54 en el 3T 2023). No obstante, cabe señalar que, en determinadas localizaciones, como zonas turísticas o centros urbanos, el acceso a la vivienda es un reto para los residentes domésticos. Recientemente, la Junta Europea de Riesgo Sistémico (JERS) ha publicado un informe de seguimiento sobre las vulnerabilidades en el sector inmobiliario residencial de los países europeos⁵ en el que se menciona que el precio de la vivienda está moderadamente sobrevalorado en España, pero considera que el nivel de vulnerabilidades acumuladas es bajo, por lo que se considera apropiado que no se aplique ninguna medida macroprudencial por el momento.

El número de visados de obra nueva se encuentra prácticamente estancado (–0,2% interanual entre enero y noviembre de 2023, hasta alcanzar las 109.000 viviendas en los últimos 12 meses). Cabe destacar positivamente este dato, puesto que el contexto no ha sido muy favorable para la producción de nueva vivienda: los costes de construcción se han mantenido elevados, los costes de financiación han aumentado y había cierta incertidumbre sobre la resiliencia de la demanda ante el fuerte aumento de los tipos de interés. Sin embargo, la oferta sigue siendo muy inferior a la demanda estructural por la evolución demográfica (creación de 287.000 hogares netos en 2023, según la EPA, por el notable incremento de los flujos migratorios), un aspecto que analizamos en el artículo «Los mercados inmobiliarios de las economías avanzadas: resiliencia del precio de la vivienda y escasez de oferta» en este mismo Informe Sectorial.

Desde CaixaBank Research, hemos mejorado las previsiones para el mercado inmobiliario español en 2024-2025 debido a la resiliencia del mercado inmobiliario en 2023, la mejora de las perspectivas económicas para 2024 y la expectativa de que el BCE pueda empezar a bajar los tipos de interés antes del verano.

De hecho, la expectativa de que los tipos de interés oficiales en la eurozona bajen en 2024 ya se ha empezado a notar en los tipos de interés de mercado: el euríbor a 12 meses descendió hasta el 3,6% en enero de 2024, tras anotar el máximo de este ciclo en octubre de 2023 (4,16%). Los mercados financieros asignan una elevada probabilidad al hecho de que el primer descenso de los tipos de interés sea en abril y descuentan entre 5 y 6 bajadas en el conjunto del año 2024. Sin embargo, en la reunión del 25 de enero, el BCE reiteró que se necesita avanzar más en el proceso desinflacionista y, antes de mover ficha, quiere tener más confianza en la vuelta de la inflación al objetivo. Por ello, desde CaixaBank Research pensamos que es más probable que se empiecen a bajar los tipos de interés a mediados de año.⁶ En todo caso, las expectativas apuntan a que los tipos de interés permanecerán en niveles sensiblemente superiores a los vigentes en 2021, antes del ciclo de endurecimiento monetario.

Además del descenso de los tipos de interés, los factores económicos que han apoyado al sector inmobiliario en 2023 seguirán presentes en 2024, aunque perderán algo de intensidad. El crecimiento de la economía española seguirá siendo muy significativo, aunque se desacelerará respecto al 2,5% registrado en 2023. El crecimiento de la actividad económica propiciará la creación de empleo, pero a un menor ritmo que en 2023. Los incrementos salariales seguirán siendo notables, ligeramente por encima de la inflación, y ello permitirá que los hogares recuperen el poder adquisitivo perdido en los años recientes. Finalmente, la situación financiera de las familias seguirá siendo favorable en un contexto en el que el descenso de los tipos de interés empezará a reducir su carga financiera.

Teniendo en cuenta todos estos factores, desde CaixaBank Research prevemos que el número de compraventas mantenga la tendencia actual de descenso gradual, y se sitúe en torno a las 550.000 viviendas en 2024, un registro inferior al estimado para 2023 (590.000) pero significativamente superior a la previsión anterior (510.000). Asimismo, esperamos que el precio de la vivienda se desacelere del 3,9% en 2023 al 2,7% en 2024, aunque en todo caso será una desaceleración mucho más modesta si se compara con la anterior previsión (1,1%). Finalmente, la oferta de vivienda seguirá avanzando de forma muy moderada, de los 110.000 visados estimados en 2023 a los 115.000 en 2024, puesto que los factores coyunturales que están impidiendo una mayor reactivación de la oferta seguirán presentes (costes de construcción y de financiación elevados, aunque con tendencia a descender). De cara a 2025, pensamos que la producción de vivienda podría incrementarse de forma algo más sostenida si se dan las condiciones adecuadas para ello, una cuestión de vital importancia para dar respuesta a la creciente demanda.