Según la tipología de comprador, las compraventas de primera residencia por parte de los españoles son las que más crecen (+8,6% interanual en el 1S 2024), después de registrar un fuerte descenso en 2023 (–12,4%), un comportamiento que refleja que este comprador es el más sensible a la evolución de los tipos de interés.1  En cambio, el número de compraventas de extranjeros, que aguantaron muy bien el aumento de los costes de financiación, es el que muestra un avance más moderado en el 1S 2024 (1,3%), aunque se mantiene en niveles históricamente elevados (unas 87.600 compraventas en el acumulado de cuatro trimestres hasta el 3T 2024, un 14,7% del total según el Colegio de Registradores). Finalmente, las compraventas de segunda residencia de españoles crecieron un 3,4% en el 1S 2024 y representan en torno al 13% del total de compraventas.

De cara a 2025, prevemos que los factores que apoyan la demanda de vivienda seguirán presentes: creación neta de empleo (unos 400.000 ocupados más), crecimiento de los salarios por encima de la inflación, flujos migratorios dinámicos (aunque inferiores a los de 2022-2023), pujanza de la demanda extranjera, y una situación financiera favorable de los hogares (la deuda de los hogares representó un 45,4% del PIB en el 2T 2024, por debajo del promedio de la eurozona, del 52,4%). A todo ello se une la relajación de las condiciones financieras gracias al descenso de los tipos de interés por parte del BCE. En su reunión de octubre, el BCE recortó los tipos de interés en 25 p. b. por tercera vez desde junio y bajó el tipo depo hasta el 3,25%. Tras la reunión, los mercados asignaban una probabilidad del 100% a otro recorte de 25 p. b. en diciembre y, para finales de 2025, las cotizaciones de mercado apuntaban a unas cuatro bajadas de tipos de interés adicionales.

El desequilibrio entre la oferta y la demanda de vivienda, la mejora de las perspectivas económicas y la disminución de los tipos de interés han apoyado el crecimiento del precio de la vivienda, que en el 1S 2024 repuntó un 7,1% inter-anual, según el INE. El precio de la vivienda nueva es el que crece con más vigor (+10,7% interanual en el 1S 2024), aunque el avance del precio de la vivienda de segunda mano también es muy dinámico (+6,5%).

Prevemos que la tendencia alcista del precio de la vivienda tendrá continuidad en 2025, con un crecimiento nominal previsto en torno al 4%, claramente por encima de la inflación. Cabe destacar que la situación expansiva del mercado inmobiliario y la buena marcha de la economía española hacen que los riesgos de un aumento de los precios de la vivienda más rápido de lo esperado en nuestro escenario central no sean negligibles. En sentido contrario, los elevados precios que ya se han alcanzado en determinadas localizaciones hacen que el esfuerzo para acceder a una vivienda pueda ser un factor que limite el crecimiento de la demanda y de los precios.

Finalmente, cabe señalar que los problemas de accesibilidad asociados al crecimiento del precio de la vivienda, tanto en el mercado de compraventa como en el del alquiler, pueden acabar generando efectos económicos y sociales adversos a medio y largo plazo. En particular, la dificultad de acceso a una vivienda puede afectar a decisiones vitales como la natalidad, la movilidad geográfica de los trabajadores y la acumulación de capital humano, entre otros. Por otra parte, hay empresas que apuntan al elevado coste de la vivienda como un factor limitante para contratar mano de obra en determinados sectores y localizaciones. No hay una solución sencilla a esta situación, pero esperamos que la oferta de vivienda, en general, y de vivienda asequible en particular, vaya ganando tracción y que ello ayude a reconducir la situación.2