El procés d'ajustament del sector immobiliari espanyol ja ha arribat gairebé al cinquè any. El preu de l'habitatge acumula una reculada del 25% en termes nominals i se situa en els nivells del 2004. Una caiguda que, si es té en compte l'increment del cost de la vida, augmenta fins al 32% real. També l'ajust de l'activitat immobiliària és majúscul. El nombre d'habitatges iniciats és, actualment, una desena part de la xifra del 2006, quan va assolir el nivell màxim. Es tracta de la correcció més severa del sector des que es disposa d'estadístiques, i, malgrat tot, els senyals que aquest procés s'estigui apropant al final semblen escassos. No obstant això, una anàlisi detallada dels principals factors que l'impulsen, tant de demanda com d'oferta, i dels principals canvis reguladors que es produiran ofereix matisos de gran rellevància per al futur del sector.

Començant per la demanda, els principals factors que la mantenen feble són dos: les noves tendències demogràfiques i la recaiguda de l'economia en recessió. Durant l'últim cicle expansiu, l'augment de la població va ser excepcional i, com ho mostra el gràfic següent, va afavorir l'augment del preu de l'habitatge. L'arribada de la generació del baby boom a l'edat d'emancipació també hi va ajudar. Aquesta tendència, però, ha canviat totalment de signe. Al progressiu envelliment de la població s'afegeix una emigració neta cap a l'estranger gens menyspreable. Així, el col·lectiu entre 25 i 39 anys, el més propens a l'adquisició d'un habitatge, es va reduir en 281.463 persones durant els nou primers mesos del 2012. Segons les previsions de l'Institut Nacional d'Estadística (INE), aquesta evolució es mantindrà entre el 2012 i el 2014, i, de fet, el descens acumulat podria superar el milió d'habitants.

Els matisos relativament més esperançadors els trobem en la millora que s'ha produït en l'accessibilitat a l'habitatge. És cert que la recaiguda de l'activitat econòmica durant els últims trimestres no hi ajuda. Però la correcció dels preus de l'habitatge ha estat superior al descens de la renda disponible de les llars, la qual cosa ha permès que la ràtio d'accessibilitat de la llar mitjana a un habitatge –calculada com el preu de l'habitatge en relació amb la renda bruta disponible de la llar– hagi millorat de forma considerable. Dels 7,7 anys de renda necessaris per cobrir el cost d'un habitatge el 2007 s'ha passat a 6,0.

La correcció ha estat, sense cap mena de dubte, molt important, però, com es pot observar al gràfic anterior, l'es­­forç per a l'adquisició d'un habitatge continua sent relativament elevat en comparació amb les dades històriques. L'estabilització dels preus al voltant de 5,4 cops la renda bruta de les llars, situaria la caiguda acumulada del preu de l'habitatge en el 33,4%, que implicaria una reducció addicional del preu del 10,6%. Aquesta contracció tindria en compte l'augment de la renda de les famílies a mitjà termini. A més a més, la reducció dels tipus d'interès i la major durada dels préstecs hipotecaris observats durant els quinze últims anys permeten mantenir una ràtio d'esforç més elevada que el nivell sobre el qual fluctuava entre 1995 i 2001.(1) En aquest periode, el preu de l'habitatge equivalia, aproximadament, a 4 anys de la renda bruta de les llars. Per tornar a aquest nivell, i mantenint constant la renda familiar, l'ajustament addicional necessari seria de 31,7%. En aquest cas, la caiguda acumulada del preu de l'habitatge arribaria al 50%.

L'anàlisi detallada de l'oferta també ofereix matisos importants. Segons el Ministeri de Foment, l'estoc d'habitatges acabats no venuts al desembre del 2011 era de 676.038 unitats. Una xifra que equival, aproximadament, a sis vegades les transaccions acumulades entre el juliol del 2011 i el juny del 2012. L'excés d'oferta, com és ben sabut, és notable. La particularitat, en aquest cas, respon a la distribució en el territori, que no és gens homogènia. Així, les províncies costaneres, amb un elevat pes del sector turístic, presentaven, el 2011, un estoc mitjà equivalent a 11,0 anys de les transaccions anuals, una xifra que, a més a més, ha crescut durant els últims anys (vegeu el gràfic següent). En canvi, a la resta de províncies, el temps per buidar l'estoc era significativament menor, concretament de 4,8 anys. Aquests registres se situen clarament per damunt dels històrics, tradicionalment per sota d'un any de compravendes anuals. Per tant, encara queden uns anys d'ajustament. No obstant això, ateses les importants diferències regionals, la recuperació en algunes zones començarà abans que el conjunt del sector hagi neutralitzat l'excés d'oferta. Afortunadament, aquestes són les zones on es concentra la major part de l'activitat immobiliària.

El tercer, i últim, factor clau en l'evolució del sector immobiliari fa referència als canvis reguladors introduïts al llarg del 2012. Aquests canvis són: la creació d'una societat gestora d'actius immobiliaris problemàtics traspassats per les entitats bancàries rescatades (comentat al requadre de la pàgina 69), el final de la desgravació fiscal per la compra d'habitatge i la nova llei del lloguer. Pel que fa als dos últims aspectes, esperem que propiciïn un impuls al mercat del lloguer espanyol, la importància actual del qual és relativament reduïda.(2) En efecte, al final del 2011, el percentatge de llars espanyoles en règim de lloguer era del 17,3%, una xifra 12 punts percentuals inferior a la mitjana europea. Una part d'aquesta diferència s'explica pels incentius existents a la compra palanquejada d'habitatge, concretament la desgravació fiscal del 15% del pagament hipotecari anual. Seguint les recomanacions de la Comissió Europea, el Govern eliminarà aquesta mesura a partir de l'1 de gener del 2013, la qual cosa reduirà la demanda d'habitatge en propietat i afavorirà la de lloguer, un factor addicional que pressionarà a la baixa el preu de l'habitatge.

En definitiva, els processos d'ajustament de la demanda i de l'oferta immobiliària no són gens trivials, en especial en un mercat tan heterogeni i fragmentat com el de l'habitatge, que, a més a més, està subjecte a importants canvis reguladors. No obstant això, una anàlisi detallada revela que l'ajustament del sector està ja més a la vora del final del túnel que del principi, i, de fet, algunes zones començaran a veure la llum més aviat. L'ajust pendent encara és considerable, però sembla que el sector immobiliari ja està més a la vora de terra.