La recuperació del mercat immobiliari es consolida mes rere mes. Una mostra d'això és que, el 2015, les compravendes d'habitatges es van incrementar l'11,1% en relació amb el 2014. A més a més, tot suggereix que els diferents factors que donen suport a la recuperació del sector es reforçaran en els pròxims trimestres.
A grans trets, els factors que impulsen les compravendes d'habitatges es poden dividir en dos grups. Els factors demogràfics, que incideixen en la formació de noves llars, i els factors econòmics, com la compra d'immobles per motius d'inversió, de canvi d'habitatge habitual o de compra d'una segona residència. Actualment, els factors econòmics són els principals responsables de la recuperació de la demanda d'habitatge. La bona marxa de l'economia, reflectida en un increment de la renda disponible i de la riquesa del conjunt de les famílies, en taxes d'atur més baixes i en una major confiança dels consumidors, és el principal impulsor de la demanda domèstica. A més a més, la millora de les condicions financeres contribueix, també, a la recuperació: la nova concessió de crèdit hipotecari va créixer el 33,4% el 2015 i els tipus d'interès per a l'adquisició d'habitatge es van reduir fins a l'1,98%. D'altra banda, en un entorn d'alta liquiditat, la rendibilitat de l'habitatge,1 que es va apropar al 4,6% en el 3T 2015, molt per damunt de la d'altres inversions, com el deute públic, incentiva l'afany inversor al sector. En particular, la demanda forana mostra un gran dinamisme. Les compravendes realitzades per estrangers van representar el 19,4% del total en el 3T 2015 (el 8,7% en el 3T 2008)2 i l'entrada de capital estranger en activitats immobiliàries és cada vegada més significativa. En concret, en el 3T 2015, van entrar 2.670 milions d'euros en termes nets, un registre clarament superior als 1.450 milions del 2013.3
La formació de noves llars, en canvi, continua ensopida. En els dos últims anys, el saldo migratori ha estat negatiu, la qual cosa ha provocat una caiguda de la població en termes nets. Això, juntament amb l'impacte de la recessió econòmica, fa que la creació de llars es mantingui en nivells molt baixos. Per exemple, en els dos últims anys, s'han creat, de mitjana, 75.000 llars a l'any, la qual cosa representa, només, el 19% de la formació neta de llars del 2008.
A curt termini, la creació de llars guanyarà intensitat, a mesura que, mitjançant les millores en l'evolució de la taxa d'atur juvenil i de la renda disponible, el creixement econòmic es traslladi a la població en edat d'emancipació. A això s'afegirà la demanda d'habitatge latent composta per totes les llars que no es van formar a conseqüència de l'empitjorament de les condicions econòmiques des de l'inici de la crisi (vegeu el primer gràfic).
De tota manera, més enllà de l'impacte que els factors econòmics puguin tenir sobre la creació de llars, tot indica que, a mitjà i llarg termini, els factors demogràfics la mantindran en cotes inferiors a les observades durant l'últim cicle expansiu. Per exemple, segons les estimacions del Banc d'Espanya, a mitjà termini, la creació anual neta de llars se situaria, en l'escenari més favorable,4 en 238.000.
En resum, la millora del cicle econòmic dóna suport a la demanda d'habitatges i reactiva el sector immobiliari. Ara que el cicle alcista es comença a consolidar, és moment de seguir-lo de prop perquè no es tornin a cometre els errors del passat.
1. La rendibilitat del lloguer es calcula com el lloguer mitjà anual per m2 dividit pel preu mitjà per m2 dels 12 mesos anteriors.
2. Dades acumulades de quatre trimestres.
3. Dades acumulades de quatre trimestres, a partir de «Dades d'inversió estrangera a Espanya», Datainvex, Ministeri d'Economia i Competitivitat.
4. Vegeu «Creació de llars i necessitats d'habitatge nou principal a mitjà termini», Butlletí Econòmic, octubre del 2015.
