El 2014 va ser un any d'inflexió en el sector immobiliari. Durant la primera meitat de l'any, van aparèixer símptomes incipients d'estabilització i, durant la segona, alguns in­­dicadors ja van començar a millorar. De cara al 2015, s'es­­pera que aquests avanços guanyin vigor i que es consolidi la tan esperada recuperació del sector. Per il·lustrar la si­­tuació del mercat immobiliari espanyol i monitoritzar-ne les constants vitals, hem desenvolupat el termòmetre im­­mobiliari de "la Caixa" Research,1 el qual es compon de tres subindicadors, oferta, demanda i preus, construïts per me­­surar la temperatura actual de cadascuna de les tres dimensiones. Si la temperatura se situa per sota de la zona d'equilibri, el sector es troba en zona de refredament; en canvi, si se situa per damunt, el sector està sobreescalfat.

En el cas de la demanda, el termòmetre té en compte tant la demanda nacional de primera i de segona residència com l'estrangera. La radiografia global que se'n desprèn és que, malgrat haver augmentat lleugerament en els últims mesos, la demanda se situa encara per sota dels nivells considerats d'equilibri. Ara com ara, la compravenda d'habitatges per part d'estrangers, que va créixer el 23,5% el 2014, n'impulsa l'avanç. Malgrat aquesta millora, encara queda camí per recórrer per arribar als nivells considerats d'equilibri.

Pel que fa a l'evolució de l'oferta, l'indicador té en compte tant la inversió residencial com els habitatges acabats i l'estoc d'habitatges per vendre. Malgrat que l'indicador va assolir nivells mínims en finalitzar el 2014, alguns símptomes de millora observats en els últims mesos anticipen un bon 2015. En concret, destaca l'augment de la inversió re­­sidencial, de les peticions de visats per a nova construcció i de l'ocupació al sector. El 2015, aquestes tendències s'haurien de consolidar, tot i que l'estoc d'habitatges per vendre, encara molt elevat en algunes regions, provocarà que la recuperació sigui, en conjunt, gradual.

Quant als preus, la situació actual és també encoratjadora. En aquest cas, l'indicador té en compte la capacitat de compra de les llars i, per tant, combina el preu de l'ha­­bi­­tatge amb els mesuraments de les rendes de les llars i de les condicions de finançament, així com la rendibilitat del lloguer. Com mostra el termòmetre, els preus ja han assolit, en conjunt, nivells d'equilibri, la qual cosa deixa entreveure l'evolució recent dels preus, que, després de patir un descens del 30% en termes nominals des del 1T 2008 (el 37% en termes reals), es van estabilitzar en el 4T 2014. La millora de les condicions financeres i del mercat laboral també propicia que l'esforç de les llars per adquirir un ha­­bitatge se situï en cotes sostenibles.

En definitiva, el termòmetre revela que el pols del sector immobiliari es comença a recuperar i que el recorregut a l'alça, tant de la demanda com de l'oferta, és ampli. Als dos fronts, però, s'espera que la recuperació sigui gradual. Per a la demanda, és clau que es consolidi la recuperació del mercat laboral, ara que les mesures adoptades pel BCE per­­­­meten pensar que les condicions financeres seran fa­­vorables durant molt de temps. En canvi, la recuperació de l'oferta continua condicionada per l'estoc d'habitatges per vendre. En aquest sentit, cal apuntar que l'heteroge­­neï­­tat entre regions és molt important. De fet, en algunes, l'excés d'oferta és gairebé inexistent i s'aprecia ja una re­­cuperació de l'activitat. Les constants vitals del nou cicle que comença són saludables, però serà imprescindible anar prenent la temperatura al sector per assegurar-nos que no es tornen a cometre els errors del passat.

1. Per a més informació sobre la metodologia utilitzada, vegeu la nota metodològica Termòmetre immobiliari de "la Caixa" Research.