Població i preu de l’habitatge a Espanya: una relació estreta
El creixement poblacional ha estat un dels principals factors que ha impulsat la demanda d’habitatge a Espanya en els últims trimestres i ha exercit un paper fonamental en el sosteniment del preu de l’habitatge en un context d’enduriment de les condicions de finançament. En aquest article, analitzem la relació entre el creixement de la població i l’evolució del preu de l’habitatge en els dos últims anys. Els fluxos de població s’han concentrat a les grans àrees urbanes i a les zones turístiques i han provocat una forta dispersió en el creixement dels preus de l’habitatge entre les zones més dinàmiques del país i les zones que pateixen despoblació.
La població resident a Espanya va créixer en una mica més d’1 milió de persones en el bienni 2022-2023, fins a assolir, segons l’Enquesta contínua de població de l’INE, els 48,45 milions de persones a l’octubre del 2023. Aquest increment s’explica per uns fluxos d’immigració molt significatius (+939.000 persones de nacionalitat estrangera), ja que la població de nacionalitat espanyola està gairebé estancada (+86.000).
Els fluxos migratoris el 2022 i el 2023 han estat molt significatius: no s’havien registrat xifres similars des del boom migratori de la primera dècada del segle xxi.
La població que ha arribat a Espanya té un perfil d’edat, de formació i d’origen que ha facilitat la seva ràpida incorporació al mercat laboral.7 Així, el nombre de persones estrangeres ocupades ha augmentat en 574.000 entre el 4T 2021 i el 4T 2023, la qual cosa representa el 54% de l’increment dels ocupats en aquest període.8 Aquests treballadors procedeixen, majoritàriament, de l’Amèrica Llatina (el 53%), tot i que els fluxos dels països europeus també són rellevants (el 20% de la Unió Europea i el 15% de la resta d’Europa). Pel que fa al nivell de formació de la població immigrant, cal assenyalar que és més elevat del que se sol imaginar: el 62% de l’increment de població estrangera el 2022-2023 comptava amb educació secundària i el 23%, amb educació superior. Només el 15% tenia un nivell de formació baix (amb estudis primaris o inferior), un percentatge similar al de la població espanyola de 16 anys o més.9
- 7. Els estrangers presenten una taxa d’activitat molt més alta que els nacionals (el 69,4%, en relació amb el 56,6% en la mitjana del 2022-2023).
- 8. El percentatge d’ocupats estrangers sobre el total d’ocupats ha augmentat en més de 2 p. p., del 12,1% en el 4T 2021 al 14,2% en el 4T 2023, segons l’EPA.
- 9. Per a més detalls, vegeu l’article «Canvis en les característiques de la població immigrant a Espanya en els últims anys», al nostre Informe Mensual del mes de juliol-agost del 2023.
No sorprèn que siguin les dues grans zones metropolitanes les que aglutinen el major increment de població. La Comunitat de Madrid, amb 226.000 persones, el 22,1% del total, encapçala el ranking de regions receptores, tant de població estrangera (+163.500) com de nacionalitat espanyola (+62.700). En segon lloc se situa la província de Barcelona, amb el 16,9% de l’increment de població total. Els fluxos d’estrangers a Barcelona (+163.000) són gairebé idèntics als de la Comunitat de Madrid, però l’increment de població de nacionalitat espanyola és menor (+10.500).
La forta embranzida del sector turístic després de la pandèmia i la intensa creació d’ocupació al sector explicarien unes tendències demogràfiques molt favorables a les zones turístiques.
A les següents posicions del ranking d’augment de població, trobem províncies en què el turisme té un pes important: València (+94.000), Alacant (+86.000), Màlaga (+52.000) i les Balears (+40.000).10 En termes percentuals, Alacant és la província que ha experimentat un major increment de la població en el bienni 2022-2023 (el 4,5%), seguida de Guadalajara (el 4,0%) i de Castelló (el 3,9%). De fet, Alacant és la província on la població estrangera té més pes (el 23% de la població total a l’octubre del 2023, en relació amb una mitjana nacional del 13,2%) i també és la província on les compravendes d’estrangers tenen més rellevància (el 43,8% del total de compravendes en el 3T 2023, en relació amb el 15,4% del conjunt d’Espanya).
- 10. A l’altre extrem del ranking es troben 10 províncies que han perdut població en el bienni 2022-2023, amb Jaén (–5.400), Còrdova (–3.660) i Lleó (–2.830) registrant els majors descensos.
L’increment de població ha estat molt desigual entre territoris, i això té implicacions molt significatives per al mercat immobiliari. El preu de l’habitatge a Espanya ha crescut amb més vigor a les províncies on més ha augmentat la població, tal com es recull al gràfic següent. Aquesta relació no sorprèn, ja que la demanda és el principal factor que determina el preu de l’habitatge en un mercat en què l’oferta és rígida a curt termini.11 En tot cas, la forta relació positiva entre aquestes dues variables permet corroborar que les dinàmiques demogràfiques són un factor clau de l’evolució del preu de l’habitatge en l’actual cicle immobiliari12 (per a una anàlisi més detallada dels diferents factors que condicionen l’evolució del mercat immobiliari, vegeu «El mercat immobiliari espanyol tanca un 2023 amb unes xifres millors del que s’esperava», en aquest mateix informe).
- 11. En l’actualitat, la producció d’habitatge nou a Espanya és insuficient per cobrir les necessitats de la població, un aspecte que tractem a l’article «Els mercats immobiliaris de les economies avançades: resiliència del preu de l’habitatge i escassetat d’oferta», en aquest mateix Informe Sectorial.
- 12. Aquesta relació positiva és coherent amb estudis sobre l’impacte de la immigració sobre el preu de l’habitatge per al període del boom migratori de la primera dècada dels 2000. En aquest sentit, vegeu Rosa Sanchis-Guarner, «Decomposing the impact of immigration on house prices», Regional Science and Urban Economics, 2023.
El gràfic anterior també posa en relleu que la velocitat de creixement del preu de l’habitatge és molt dispar als diferents mercats immobiliaris regionals. La gran majoria de províncies presenten variacions positives del preu de l’habitatge entre el 3T 2021 i el 3T 2023, i només quatre van registrar descensos: Osca, Sòria, Salamanca i Càceres. D’altra banda, les províncies més turístiques són les que van anotar majors ritmes de creixement del preu de l’habitatge: les Balears (el 17,0%), Màlaga (el 15,9%) i Santa Cruz de Tenerife (l’11,7%).
El preu de l’habitatge creix amb més vigor a les províncies (i als municipis) que han experimentat un major creixement de la població, amb les Balears, Màlaga i Santa Cruz de Tenerife al capdavant.
Si duem a terme una anàlisi similar per municipi, agrupant-los en funció del creixement de la seva població entre el 2021 i el 2023 i observant l’evolució del preu de l’habitatge en aquest període,13 trobem Madrid, Barcelona, València, Alacant i L’Hospitalet de Llobregat al top 5 de municipis on més va augmentar la població en termes absoluts. La població hi va créixer, de mitjana, el 2,7%, i el preu de l’habitatge, el 6,4% anual mitjà entre el 3T 2021 i el 3T 2023, tal com es pot observar al gràfic de la pàgina següent.
El segon grup de municipis per recepció de població està compost per 11 municipis, on la població va augmentar entre 5.000 i 10.000 persones. Entre ells es troben capitals de províncies destacades (Màlaga, Múrcia i Palma), nuclis urbans de l’àrea d’influència de Madrid (Rivas-Vaciamadrid, Boadilla del Monte) i ciutats costaneres (Roquetas de Mar, Marbella, El Ejido, Torrevieja, Benalmádena i Estepona), amb una població mitjana el 2023 al voltant de les 200.000 persones. En aquests llocs, la població va augmentar de forma molt significativa en termes percentuals (el 5,8% de mitjana), i va ser on més va créixer el preu de l’habitatge: el 7,3% anual de mitjana el 2022-2023.
En un tercer grup, força més nombrós (47 en total), es troben els municipis que van experimentar un augment de població entre 2.000 i 5.000 persones. En aquests llocs, amb una població mitjana de 129.000 persones, una dimensió encara considerable, el preu de l’habitatge va avançar, de mitjana, el 5,5%. Finalment, trobem el gros dels municipis, els quals van experimentar ben poc creixement poblacional (183 municipis) o decreixement (60 municipis). El creixement mitjà del preu de l’habitatge en aquests municipis ha estat més modest (el 4,6% i el 3,4%, respectivament).
- 13. Les dades de població per municipis provenen del cens i només estan disponibles per a l’1 de gener de cada any. Atès que l’última dada disponible correspon a l’1 de gener del 2023, no permet analitzar el fort creixement de població experimentat el 2023. El preu de l’habitatge està disponible per als municipis de més de 25.000 habitants (306 municipis, que aglutinen el 64% de la població espanyola).
Els preus de l’habitatge creixen més als municipis més cars i més poblats, que continuen atraient població, la qual cosa incrementa la dispersió de preus entre localitzacions. Madrid, Barcelona i València encapçalen la llista.
El boom migratori recent no ha fet més que intensificar l’elevada dispersió que ja caracteritzava els preus de l’habitatge als municipis espanyols, un patró que s’observa des del 2014.14 Així, s’observa que el preu de l’habitatge ha crescut més als municipis amb un preu de l’habitatge més elevat, la qual cosa incrementa la bretxa de preu entre els municipis més dinàmics en termes d’activitat i de població i les zones més deprimides i que es continuen despoblant.
- 14. Vegeu «La divergència creixent del preu de l’habitatge a Espanya», a l’Informe Sector Immobiliari 1S 2020 de CaixaBank Research.